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2022年12月26日，第三届广州国际智慧物业博览会多视角下的物业企业发展态势高峰论坛圆满举办。邀请行业领军人物、专家，从不同角度分享新时代下，物业管理行业发展的不确定性和未来之路，助力行业高质量发展。
《物业行业的机遇与挑战》
各位领导、各位行业同仁，还有专家朋友，大家上午好！我是何蔼怡，很高兴也很荣幸今天有机会来参加这个论坛，也是很感谢主办方给我们提供了这么一个交流的平台。各家上市公司在你们年度审计或者IPO的时候需要用到我们，业务上这两天大家分享很多，今天我们尽量从财务的角度去讲一讲我们怎么去看待这一些物业管理公司。
首先简单讲一下我们律师事务所，四大我们是其中一家，在大中华发展很好，目前有33个办事机构，从业人员相对比较多。除了大家熟悉的审计服务之外，其实还能够提供各种多样的像管理咨询、战略并购或者税务各方面的服务，希望可以让所有的公司有一个全生命周期配套的服务。
安永其实在整个物管行业相对来说比较有经验，像这里提到的一些物管公司全部由我们提供审计服务，包括像头部的一些华润万象生活、万物云这些物业管理公司，过往和这些公司做的审计过程之中，其实有一些观察，今天我也来分享一下我们的观察。
【物业行业资本市场回顾】
规模不断扩大，近年来掀起IPO的热潮。刚才其实中指研究院院长（黄瑜女士）也分享到，整个物管行业的IPO也是最近两三年才火爆起来，如果是看目前总共有57家来自内地的物管公司在香港已经是挂牌上市，其中最早一家是2014年的彩生活，从那之后才慢慢开始有中海物业、中奥到家这些逐步成立起来。当时到2018年的时候，整个环境是房地产发展很快，政策也是利好，所以资本市场上看到了有一个物业股的优势，该优势其实各方都已经讲了又讲，再重申一下，其实对投资人来说，觉得最好的一点是具有一个抗风险性，因为他们募集到的资金不会投到特别高风险的领域，而且有一个很稳定的现金流，所以像这些是我们说讲故事讲到最后，投资者要看的可能是我们真正的优势在哪里。
物业股市值随市场情况波动。我们刚才也提到了市值其实到目前来说，差距拉得很开，不同的物管公司超过100亿，这里列的八、九家是超100亿市值，尤其是头3家是超500亿的市值，但是也可以看到50多家的上市公司里面低过10亿市值的有二十几家，所以这个行业大家的差距，市值上面拉得蛮开。这里也摘录了一下2021年年报的时候，这些市值在头部的一些物管公司它的收入、毛利率、净利率的情况，大家看到就算是所谓的头部物管公司所有的经营数据并没有一个很相似的地方，可能从净利率或者毛利率来看，差距也是大的，究竟是什么样的指标，我们才说投资者是喜欢的？
再看一下市盈率这可能又直观一点，首先如果你是市值，我们做市值管理，市值要大，首先盘子要大，这是第一步，看这些头部的物管公司在管面积都是很大，所以这是一切的基础。第二个，今天多次提到关联房企财务的状况，这是没有办法去避免，因为刚才说了，大家之所以去投资物业股，因为有一个避险、抗风险的因素在，如果相关房企也是处于资金紧张的状态，这个市场上给它的估值肯定会有影响。因此可以很明显的看到现在尤其最近这一年，国企或者央企背景，市场上的PE还是能给得蛮高，但是如果一些民企，可能相对来说，市场上会有这个反映在。2020或者2021年当时上市最高的时候，基本上市盈率都能过到30往上走，像一些背景好的央企去到50不是很难的一件事情，但是像今年再去上市，其实现在这个市值已经去到10-30之间，这一块也受到了这几年房地产的拖累。
从财务角度分析投资关注点
回去我们财务上去看，因为今天是多视角，纯从财务的角度，业务上大家肯定都是专家，财务上这几点其实在过往我们做的一些IPO，还有一些市场资本融资的过程中，财务分析师或者同行人士，或者一些独董他们去看一个数据，拿到财报之后，重点看的是哪几项。首先怎么样都跑不掉的是收入的分析，物管有天然的增长，只要一天有新楼盘交付，一天在管面积都不停在扩大，有地产公司给我的赋能，我的增值服务好，好像也可以突然涨上来，但是其实所有分析师拿到我们财报的第一件事会翻一下收入的构成，多少来自传统的物管经营，多少来自增值服务，增值服务里面有多少是来自关联方的赋能，其实这些的所谓的增长，如果都来自于地产或者新楼盘交付，其实整个的估值会有一个打折，还是希望有高质量的增长。
另外一点，传统基础物管毛利水平其实大家已经很了解了，空间在哪里，大概都能估到，收入也不可能每年去涨业主的价，成本大家已经精细化在管理，所以这一块如果资本市场再去讲故事，想象的空间并不会特别的大，反而是现在不停的增加的那种新型的增值服务，这一块如果量能够上来，利润的空间还是很值得期待的。
第二个，刚才我们讲了很多，整个物业都是一个轻资产在运营，其实回去看财务报表还是会有一些资产比较大的，其中这两点是投资人会去看的两个很重大的资产，一是应收款项的质量，二是报表上的商誉。应收款项的质量，大家看到主要是和地产之间的往来款，这个问题是最近这一年产生的比较多，从去年年底开始到今年的终报，所有人都在关注这个问题。
大家知道房地产目前都处在一个自己偿付能力也比较紧张的状态，所以可以看到所有物管公司的财报上，这一块的余额变得越来越大，账龄也在增长，我们作为审计师在这一块的拨备也是在逐步每年提升，这很影响投资者会去认为，首先关注能不能收回，第二是收回究竟时间点在哪里，因为现金对于所有企业来说都非常重要，所以这一块是我们目前，如果要走向资本市场，要给人家展现一个很好看的财务报表，这是一个关键的指标之一。
还有一个是商誉，商誉简单来说，上市之后募集了很多资金，要快速拓展我们的业务，要进行各种的收并购。付出去的钱其实很多时候买回来的是在管面积、地区的服务经验，甚至是一些物管的资质，并不是一些有形的东西，这个钱付出去放在哪里？财报上会有一个商誉的地方去归集，这一块看到物管公司很多都有这样的科目，代表着大家都花了大价钱去买东西，投资人一看到这个，第一反应是过往买的东西是否值钱，像这个很多时候收并购，没有很关注财务背后的指标，看业务比较多，所以导致各大物业公司现在账面都有一个很大的商誉趴在账面上，这也是影响整体报表很关键的因素之一。
关于关联方依赖程度，刚才已经讲很多，投资人肯定希望你的整个是独立的，关联方能够依赖逐步减少，这才是他们理想中的物管行业，像收入有多少是来自关联方，我们资产的无偿使用的状况或者往来资金的占用，过往这几年有一些地产商出事其实出事在关联方依赖交易程度。如果从财报的角度出发，还是希望想办法把这一个程度逐年降低下来。
最后一个，回到我们物管公司刚才说的避险性质。一直强调我们好是因为有一个稳定的现金流，但是过往有看到过去一两年，要么是过于追求一些业务的扩展，或者地产对我们的影响，其实现在物管公司的现金流并没有前两年那么的好，有时候会忘记了一个好的物管项目在运营，其实它应该有一个正向的现金流流入，这一块也是提醒应该也是要去注意现金流的状况，不能只冲业务，也要看一下回款的情况。
【机遇与挑战】
过去其实大家都看到大部分头部或者中层甚至比较小的物管公司，基本上已经登陆了资本市场，接下来认为未来的热点会由上市转向并购，该并购其实过往也一直在发生，刚才中指研究院也给我们分享了很多大的数据，主要是由于有一些地产公司可能要资金回笼，也需要出售，然后我们这些大的物管公司要扩展业务，可能也需要去并购。
这一块其实这里列的不会展开来讲，但是想说在过往帮不同的房地产的客户去做收并购的竞调过程中，其实遇到一些财务和税务上的问题非常相似，这些其实大家只要一看，也会知道我们都碰到过同样的情况。但是很多时候我们在收购，并没有太多的回过头去考虑一下财务，很多时候只是看业务，业务上来说，收购肯定是好的，因为整个规模上去了，但其实要提醒的是，很多时候财务上并没有真的起到一个很好的协同效应，如果是有收并购，一些大的标的尽量建议可以聘请一些外部的机构帮我们一起做一下竞调的情况，把一些风险规避下来。
下一个其实刚才也提了ESG，这是这一两年非常热门的话题。我们是从监管的角度去讲，其实从香港联交所，包括国内证监会这一两年也公布了大量的指引细则，在未来2025、2026年的时候，对上市公司这一块披露、管治的要求，很严格去做了详细的披露要求，而同时像一些机构投资者或者说市场上的评级机构它们在对一些上市公司进行评价的时候，也会去看你们ESG上面的表现。所以这一块，刚才中指研究院也讲了，我们这里也讲了，其实要重视起来。
整个物管行业包括地产对于这个一直在响应，从这一两年开始，每家上市公司有一些ESG的报告或者说对于这些指数的反馈，都是表现得比较良好，这对于我们来说除了是一个合规上面的要求之外，最重要的是它可以像香港有一些绿色债券在发行，这些都是需要ESG的框架做得比较好的前提下，可以在资本市场上也利用这一个进行融资的活动。我们希望大家重点关注未来这一两年在ESG上的一些表现。
最后总结一下，纯粹从我会计或者审计的角度去讲，我们资本市场怎么样去看一家是理想的物业公司，当然还是希望可以深耕主营，提高盈利能力，刚才说了收入或者毛利一切的增长才是保持高估值的基础，这一块也提到希望所有的增长尽量来自于自身，把关联方的一些因素逐年的去降低，这一块才会是投资人眼里觉得比较好的物管企业。
第二个，我们也见了很多物管在转型，物业对的都是人，流量很多，希望可以有一个孵化的作用，像一些医疗、养老或者健康，大家一直都在谈，但这些我们相信也是可以从物管这一块孵化出来。最后是提醒大家可以关注一下绿色可持续发展，对于整个行业其实我们作为投资者或者作为审计师，认为过去一两年的市值的降低是有一定程度上来自于市场的这种对风险恐慌的情绪，未来整个价值还是很值得期待，就中长期的发展来看。我今天的分享就到这里，谢谢大家！
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