物业展，智慧物业展，城市服务展，清洁园林绿化展，智慧科技展，老旧小区展报道

2022年12月26日，第三届广州国际智慧物业博览会多视角下的物业企业发展态势高峰论坛圆满举办。邀请行业领军人物、专家，从不同角度分享新时代下，物业管理行业发展的不确定性和未来之路，助力行业高质量发展。

非常荣幸有机会来参加广州智慧物业博览会，今天把我们最新的行业总结，以及对2023年市场展望相关的研究给大家做一个简要分享。我今天把趋势、回顾和展望的主题叫《理性回归，行稳致远》，做简要回顾的时候，还是从数据开始。

【回顾2022】

1/规模：行业规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓。

首先看一下这一年行业规模的增长，从数字的表现可以看到，过去几年当中，我们的无论从在管面积还是合约面积，到2021年底的时候，在管持续保持20%甚至30%左右的增长，合约面积去年的时候是超过40%，前年也是接近40%，可以看到今年上半年整个的在管面积已经开始回落到20%以下，合约面积回落到30%以下，这是上半年各个上市公司的年报数据，最近也把主要的行业企业数据进行分析，基本上都是比上一年增速低于10个百分点以上，所以看到整个行业尽管规模在持续的扩张，但是普遍的增速有所放缓。

在市场波动环境之下，关联方的支持仍然还是规模的压舱石。这里面也做了一系列的分析，比如说关联方的支持按25%即四分之一的体量进行分析，可以看到仍然还是超过50%以上支持企业仍然是超过三分之一，有50%的企业规模还是来自于关联方的支持。其中表现比较明显的像融创、金融街，以及远洋这种上市公司，它们的关联支持超过50%，所以从这一点来看，包括上市公司，为什么说物业公司和开发商关联方非常高，其实面积尽管这几年在减弱，仍然是重要的支持。

确实从数据上来看，存量应该在管面积的占比，关联方的支持能够占到40%甚至以上，同时同比是在下降。从增量方面来看，它增量部分来自关联方的支持大概不到30%，应该说这种趋势在减弱，业务的诉讼能力，一方面关联方支持在减弱，业务的诉讼能力也是进了一个相对下行的通道，这里面也列举了重要的数据，可以看到有些企业在市场拓展方面做得非常好，在关联方的依赖方面在不断的减弱非常快，包括华润、滨江也好，以及相应的像新希望也好，都在进入一个下行的通道。

另外我们这个行业扩规模很重要的一点即并购，并购在过去几年当中，行业的并购确确实实可以用比较疯狂甚至很不理性来说。今年以来，整个大宗相对上市公司公示的并购大概31宗，整个交易金额大概106亿，该数字相比2021年全年缩了70%，如果我们要是说下来一段还有几个交易，我估计也是相比能够到上一年的40%已经非常不错，下降的幅度非常快，该数字的规模和2022、明年的全年差不多。这里面值得关注属于国资背景的并购非常活跃，占整个的交易宗数来说大概三分之一，金额方面也超过一半，并购金额由国资来贡献。单项交易金额超过10亿的只有4宗，该数字和2021年相比，包括之前几年大宗交易非常多，今年的大宗相对比较少，这可以看到大家对并购形式扩规模已经更加谨慎。

大家更多是用独立市场的方式来加速市场的扩张，这里面我们也可以看看第三方在管面积在今年的上市物企里面，它在管面积的来自第三方大概占超过60%，相当于上一年度同比增长7个百分点，可以看到做得好的企业在市场拓展方面是加强。同时中指数据库每个月甚至每天跟踪它新增的项目、合约到期的项目，包括招投标的项目，从这些数据上也可以看到，这些上市公司特别是业绩表现很好的公司它们市场的拓展、独立拓展的力度逐渐加强。

2/多种经营：多种经营收入正增长，但占比下降，因企制宜有取有舍。

这是属于围绕规模增长的几个方面，另外看收入构成里面很重要的多种经营，多种经营的收入还是实行了正增长，增长占比在下降，在整个收入占比当中。我们到现在为止，具体的数字统计根据上市公司的年报数字进行统计，但是同时有相关的监测，基本数字的体量和它差不多，同比增长的规模大概25%，去年这数字增长的规模是40%。

这里面有一个重要的点，使得它收入增幅减小，即增幅下降的很重要的原因是非业主增值收入的减少，这一点大家知道，可能来自于关联方的输出，输入给物业公司比较多。因此关联公司给业务公司输血的现象也在减弱，正因为这样，可以看到其实更主要的要靠物业公司你怎么去独立发展、怎么样实现你自己确确实实经营增入非常重要。在这个时候，特别是怎么样和业主形成良好的互动，形成有序的服务，包括基于社区空间的经营等等，这一点确实考验物业公司实实在在的经营能力，包括自身的资源禀赋，这也是非常关键的因素。

3/资本市场：受关联方拖累，处于超跌状态，伴随市场环境改善，物业价值有望回归。

再看一下资本市场的表现。确实在这一年里面波动得非常厉害，可以回顾过去最辉煌的时候，上市公司尽管在2021年之前，上市公司数量不如2020年多，但是那时候市值高的时候，总市值超过万亿港币，现在确实跌得非常厉害。这条曲线一看是总市值变化的曲线，还有市盈率的变化曲线，特别是市盈率，到上个星期，这是做的是上星期末的数字，市盈率大概只有7倍，过去三年用三年的平均值大概33倍，特别是去年的时候，绝大部分时候在30倍以上的市值。所以应该可以看到这个行业确实受到整个地产的影响，特别是有些公司受整个大股东的关联的拖累，处于严重超跌的状态。如果要从总势来看，应该说如果随着市场环境的改善，随着和关联方包括大股东之间的关系越来越有一些脱离，我们物业的价值还是有望回归。

这是属于整个市值的表现，包括市盈率的表现，也可以看一下在这一年度里面哪些企业相比而言好一点。相比而言，国资应该好一些，在刚才说7倍市盈率的时候，国资的市盈率大概17.57倍，民企的物业公司平均市盈率不到7倍，国资在这一轮里面更加稳健一些。今年以来，IPO市场新上市的企业也表现这些特点，新上市的国资应该数量相对比较多，像金茂，包括鲁商、苏新都是国资，国资的物业公司它们数量、上市融资的热度比较高，所以也是为整个过去一年资本市场，国资还是有点放彩。

4/品牌：增强独立性，加强正面引导，对冲负面舆情。

还有一点，看我们行业确实比较关注的是独立性的问题，因为很多物业公司基本上超过50%以上，大概将近40家控股股东属于开发商，因此导致这些物业公司的决策话语权也好，包括被资本市场错杀也好，使得行业受影响非常明显，我们也是列出了这些公司，超过50%以上控股的大公司的名字，也可以看到在过去这些年，由于爆雷也好，由于欠账也好，关联还债也好等等因素，使得物业公司拖累非常厉害。当然这里下来，我们这个行业到底怎么样把品牌更加独立、加强一些正向的引导对冲大股东负面的舆情，也是面临严峻的考验，甚至要采取相关的策略。这是品牌变化方面的影响。

【展望2023】

用数字总结了规模的发展、收入的变化，以及在资本市场变化之后，对未来一年的发展进行研究展望。

1/实现有质量的增长：收并购主体相互认识更深刻，上市企业间并购增多。

面对目前的市场变化，更多是行业仍然有很好的发展机遇，但更多的第一点，应该要实现有质量的增长，因为国家各个方面经济发展到今天也需要高质量增长，所有的企业都在提高质量增长，我们物业行业仍然有质量的发展。这里面实现有质量的发展，一方面要自己去拓，另一方面从过去影响到物业行业经营或者规模发展很重要的因素是并购，过去盲目的并购对行业发展的质量受到比较大的影响。

这个时候，现在经过过去一段时间的变化，包括系统的总结，大家对并购更加理性，包括对买卖双方的认识也会更加深刻，对行业到底哪些能买、哪些不能买，包括怎么样看它性价比、业务协同性、互补性，包括投后的管理以及长期的盈利等等方面，都会在并购里面作为重要的考察对象。

但是如果我们在这些里面选择标的方面，可以有一点大家去做即上市企业之间的并购，确实上司企业之间的并购，最近不少企业也在有所举动，我们认为未来2023年这是重要的趋势，包括地产控股的大股东由于受地产债务的拖累，也会把自己一部分物业公司的股份让出来甚至直接出售，因此上市企业之间的并购在2023年也会有更多的发生，也会通过这种并购有利于促进行业实现一个比较好的增长。

我们到了今天要实现有质量的增长，很重要的维度，可能总结过去这些企业并购也好，包括发展过程中存在的问题，认为有质量的增长三个重要的维度，第一个，无论是去并购也好，还是去拓新盘也好，单盘的盈利能力一定是重要的；第二个，服务品质，你是否真的能管好，不能说拿过来以后，作为一个面子、规模出示的数字，而不去好好管理，因此服务品质是否能管好是重要的因素；第三个，是否对你的品牌是一个很好的加分效应还是减分效应，有些根本管不了或者根本没有能力管，这也是极其谨慎，这是怎么样实现有质量增长的三个维度。

2/独立发展正当时：业务运营独立+专业独立。

确实是我们行业的趋势，独立发展正当时，确实现在怎么样到今天的时候，摆脱特别是一些关联的地产实务人对物业公司经营直接的控制或者不正常的干预，是非常重要的一点。你只有这样，业务才能独立，品牌才能独立，资本市场大家对你的认识才能独立。如果抢先去进行这一步的发展，也能获得很多的好处，我们也总结了几点，能化解关联方包括目前地产波动的影响，还有对于现在企业自身的不确定性，大家觉得你企业的发展，关联方在影响你，使得你存在很多的不确定性，如果摆脱了，发展更加确定。

另外，能够避免市场对你公司的错杀，同时倒逼这些公司去拓展，据了解，很多物业公司特别是和大股东关联关系比较紧密，我认为还是属于没有断奶的巨婴，你没有断这个奶，不可能独立的走向自己的发展，市场的拓展能力就没有那么强。当然对你自己良性的循环和健康的生长也没有帮助，只有断了这个奶，良性的发展才会形成有序的循环。当然更多能够解除资本市场的疑虑，也能够提升投资者的信心，也能够推动资本市场特别是整体资本市场对这个行业估值的影响，因为大家确实一讲就想到你和地产是一家，影响蛮大。对于我们这些企业来说，在2023年怎么样摆脱这些关联地产的影响，然后来实现独立发展，在2023年是正当时。

另一方面，确实专业能力和业务发展的角度也是一样。业务发展怎么样做多元发展，有成色板块、多种经营板块、IFM板块，很多板块都想做，物业公司想做的事情非常多，怎么样每一个业务板块独立发展，让专业的人做专业的事，这对于我们行业也是一个挑战。因此“独立”对2023年、对我们行业的发展，是很重要的关键词。

3/提供更具性价比的优质服务：提升密度与“四化建设”是关键。

物业归根到底还是服务型的行业，怎么样提供更加有性价比的服务，这至关重要。其实我们也研究了很多性价比，怎么是性价比？说别人能做，我们为什么不能做？价格它怎么弄？后来我们发现有些为了抢盘而抢盘，显然没有什么好结果，最后还是亏损。但是如果抢下了盘，有些公司因为经营的密度比较好，周围已经有两个盘是我的，再做三个、四个、五个盘，多做几个盘，密度加强之后，实际上有能力提供一个质优价廉，你的价格比别人有优势的服务，因此提升密度对我们这个行业来说也是非常重要，只有密度好了，人效才能提升，智能化的改造等等这些方面发挥效应，包括增值服务才能有更高的价值。怎么样提升密度，也是行业在2023年更加关注的关键词。

实物业行业做的是服务，服务是要靠好的体系，健全很好的体系，才能做好服务。怎么样把服务标准化，建造一套标准化的体系，把标准化的体系逐步的产品化，把产品化的东西形成很好的品牌字号，用这一套东西即四化体系来促进你的服务质量的提升，服务标准化，然后标准产品化，产品品牌化，包括最后把品牌价值化，这样使得服务更有价值。

4/注重品牌建设：提升客户满意度。

当然也把所有的上市公司每年它们的战略也进行系统的梳理，可以看看这些企业这几年的战略的变化，华润2021年的时候在它年报里面战略提到三项重要即智能化建设、商域商誉运营、品牌满意度、客户满意度，到2022年变成六项，每年都会增加。碧桂园其实2021年大概四项，到2022年变成八项，几乎这些企业都是这样，每年在它们战略发展上面，业务类型都在不断的增加，对自己的要求在不断的提升，也可以看到这些企业的发展战略，围绕服务更加多元，内容更加丰富，但是有一点也可以看到更加趋同。

总结了一下，2022年这些企业布局上面，几乎城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度是这些企业都有，大概10家里面，其中品牌建设和城市服务是10家企业全部都有，有多元化服务、智慧化建设是9家企业都有，还有7家企业关注客户满意度，可以看到这些企业它们在发展的过程中，更多的注重服务的多元，也更加注重它服务的品质和服务的满意度。

5/城市服务处于增长期：现阶段营收贡献大于利润贡献。

这里面提得最多刚才说城市服务，城市服务确实成为公司重要的方向。但是也做相关的分析，大家做城市服务的时候切入赛道的方式是多种多样，有合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购，各种方式都有，但主要还是我刚才提到的四类。它们确实给这些企业带来很好收入的增长，像世贸也好、金科也好、雅生活也好，都是100%、200%、300%、400%单项业务的增长，确实看着还是比较亮眼。

但是有一点可以看到营收的贡献可能大于盈利的贡献，物业领域里面真正赚钱，就业务本身而言赚钱比较有限，甚至应收比较多，怎么样改变这种状况，最近也在做一些研究，确实很多地方政府欠款非常厉害，要和地方政府谈，怎么样做资源计划，怎么样把一些公共资源的经营拿过来，才能使得你业务形成良性的循环，因为现在政府财政支出也挺困难，又会形成新的坏账，甚至只是表面业绩报表好看，但实际的收入贡献非常有限，还会形成盈利的拖累。在做这一块业务的时候，也要注重它的质量，你确实处于快速发展期，但是发展期要注重更好的经营质量。

6/IFM业务或将成为增长新引擎：企业实践各异，聚焦自身优势构筑护城河。

IFM业务也是成为2022年新的增长点，刚才说城市服务是新的增长点，我们认为2023年还有更多的企业会进入该赛道，包括今天看物博会，很多人都谈自己是城市服务运营，都提到很重要的地位。还有一个是综合的设施管理，综合设施管理和当年提IFM内容更加丰富，这里面把两个企业对于IFM系统的总结归纳，总结出来给大家看，其实长城的IFM服务涉及到很多类，两大类里面生产保障、生活保障，包括它怎么样不动产管理、办公、商旅、后勤、人事等等都关联，服务类型里面包括很多装修、办公环境、服务接待，以及网络通讯等等非常丰富，各种不同项目总结得非常多，所以这是属于长城围绕它总结的东西，我们给它梳理，可以给大家参考IFM到底包括什么类。

当然万科做的更多是为一些重要的企业，比如说为吉利，包括宁德时代做一些定制性的IFM综合的服务，我们认为这个领域的服务，空间还是很广阔，初步也算了一下，大概在1万亿以上的规模。物业公司怎么样凭借自己的空间、资产，包括人员的优势在这块有所作为，一定要结合自身的优势去做，也不要盲目的别人做什么，你就去做什么，因为有时候你并没有这种能力，而且物业我们的服务靠人，你没有合适的人，啥都想做，最后啥都做不好，这个事也是提醒大家，它确实会形成新的增长引擎，但是企业各自的优势都是不相同，一定要基于自身的优势去提供这种服务，并且基于自身的服务形成自己的核心能力，构筑自己的护城河，也是给大家说的一个点，而且这个点上应该在2023年，还仍然是重要的增长点。

7/方向差异：头部企业战略多元，中部企业注重扩规模，小型企业主打特色牌。

不同类型的企业其实每个企业的战略定位有差异，这里总结三个梯队，第一，管理面积大于2亿平方米以上，这一批的企业你的业务可以思路多元，可以开展城市服务，可以开展IFM服务，你服务的密度更高，这样在智能化提升方面，包括一些投入方面，以及品牌的系统化建设方面都应该发挥作用，而只有把这些系统的优势发挥出来，你的服务才能更有价值，能力才更进一步提升。

第二，在管面积在5000万到2亿平方米，这一些企业不能盲目的追寻第一梯队的企业，啥都做，只要捡到一个在做什么，还是要有序去拓规模，如果你规模到不了那种程度，其实你做其他的更多的多元服务也不一定能做好，效益也不一定能体现，这一类的企业我们建议在现阶段，仍然可以要去拓规模为主，并且你可以基于自身的优势适度的去布局你多种经营。

第三，第三梯队的企业其实数量蛮多，有29家，它们在管面积小于5000平方米，这一类企业蛮难，现在又受到很多关联方地产的影响，我认为它们有几种趋势，第一种是更多的公司会卖掉，因此前面两个阵营可以收后面的这些企业，有29家。另一方面，如果能摆脱关联方，把关联方的地产的控股干扰，真正绝对独立，还是有一些它的发展机遇，而这种发展机遇一定要基于自身的优势，把自己的优势提炼得更加好，围绕某一个专业领域发展，是这一类企业的出路。

这一类企业要么真的卖掉，要么属于摆脱关联方的影响，走自己独立发展的路，但是这种独立发展的路一定要基于自己核心优势去走这种发展，才更有前景，这是不同规模的企业在未来的发展几条路径，头部的企业可能在赛道里面已经有一些优势，可以去战略思路的多元，更多的丰富你的业务；中部的企业在现阶段注重提升你的规模，不要盲目去多元，构建自己基于核心优势多元；小部的企业要么走卖掉的道路，另一方面要打特色业务牌，并且保持自己的独立去发展，这是看到未来的几个方向。

8/IPO但仍有空间：国资背景企业迎来战略机遇期。

我们这个行业IPO仍然有空间，地产不断增量的市场，地产公司无论是到今天为止，香港上市公司加国内的上市公司将近200家，物业公司尽管到今天，还没有到70家，所以仍然IPO还是有机会。

机会点几方面：一是专业赛道，包括商业运营、城市服务，包括一些做特色的综合设施管理的公司都会有机会，我们认为像唐总（恒车通创始人唐学斌）现在做的恒好停的车，也是围绕社区服务这些专业赛道的企业，我认为在专业赛道的企业有很多各种各样的机会，这一些仍然在资本市场有机会。

二是国资，国资可以看到2022年，基本上上市的绝大多数是国资，特别是地方国资的物业公司，它们未来在资本市场仍然继续有所作为，这里面有几个原因，第一个原因是国资对于国有资产保值和增值都有要求，因为物业公司只要去上市，不管怎么样增值；第二个原因是内部组合方面，物业公司相对来说重组动力比较足，容易去组合；第三个原因是相对而言，物业公司上市更快捷，其实对于所有的国资来说每年有上市的指标，用物业公司去完成这个指标也有动力，特别是国资的物业公司在资本市场仍然在2023年会继续有所作为。

当然还有一个是行业里面有一定规模的企业，过去我们上市更多是以住宅为主，其实我们还有很多的有一定规模的企业，有以医院管理、学校物业管理，类似这一类会受到关注。所以希望大家仍然不要说看到股价变化、市盈率下降，大家有悲观情绪，我们认为物业公司的IPO还是有很好的市场空间。

9/物业板块基本面好：长期投资价值可期。

另一方面确实资本仍然看好我们这个行业，行业的属性在目前的市场情况下，受到资本市场的关注，有几个特点：弱周期、低风险、现金牛，现金非常好，还有一个是成长好，看你的成长性，讲故事不太难。当然其实从财务具体数字来讲，行业可以预期增长，盈利尽管赚得少，但是算得出来能赚钱，有盈利能力。另一方面，收入的增长方面，无论是对过去行业从百分之三四十的增长变成百分之十几二十的增长，在目前这种情况，整体都不好、增速下行的时候，仍然百分之十几二十的增长，是比较好的数字，所以增长性、成长性大家也是可预期。当然有很多的可想象空间，空间里面可以孵化一些，可以做很多的事情，在资本市场细分蓝海里面也有很多的机会，这个行业长期的价值值得大家期待。

10/提升ESG发展水平：争取绿色金融支持。

现在还要看到的是ESG绿色金融，物业行业的ESG这块其实已经做了不少工作，这些物业公司基本上都做了ESG的披露，及时性也强，包括前段时间和中信证券、一个金融科技公司一块把所有物业公司ESG的报告，以及它们碳的相关指标，这里有碳的指标做相关的分析，分析之后发现这个行业整体的ESG得分相对偏高，包括社会指标的边际贡献比较大，公司治理表现比较均衡，但是环境的指标分化非常大。因此怎么样把整个ESG进行相应的提升，并且利用ESG方面做的好、坏，包括合理公司盈利能力，争取更多绿色金融的支持，在2023年也会是一个很重要的方向。这些方面希望中指在ESG下来，绿色金融支持方面为物业公司能做更多的事情。

小结：我从趋势上讲了几个方面，实现有质量的增长是我们这个行业2023年必须要着力重点做的事情，不能再去盲目增长，怎么样实现有质量的增长；提升你的密度，有序的规模发展，独立的规模发展，并且各方面提升你的服务品质，做好你的品牌化的经营，包括各个不同规模的企业，选择你不同的路径，不要去盲目的跟从等等。所以这些研究也是把成果给大家进行相关的分享，也希望对未来一年，不同规模的企业在自己的发展当中有所帮助，谢谢大家！