2022年12月25日，第三届广州国际智慧物业博览会【前瞻·展望】2022 中国（广州）智慧物业管理产业高峰论坛圆满举办。行业领军人物齐聚一堂，共同探讨物业管理行业的创新发展之道，引领行业高质量发展。

《物管行业的人力成本分析与人力资源配置》

很高兴作为最后一个分享嘉宾，跟大家交流一下物管行业的人力问题，物管行业的人力配置的问题。物管行业，我接触的时间也比较多，我用20分钟的时间跟大家做一个交流，也希望老总们能拿出20分钟的时间看一看我们这个行业的人力成本问题，看一看我们这个行业的人力配置问题，看看我们这个行业未来用人方式的变革问题。

我本人的介绍，劳动法律师，我也在人社部工作很多年，我也是人社部处长辞职的，自己做了一个管理咨询公司。我想以我们物管行业为基础，跟大家做一个简单的交流。

行业困境

今天我们关注的是物管行业人的问题，物管行业的合规问题，以及物管行业的高质量发展问题。我们先来看看今天物管行业的困境问题，我自己罗列了三个困境：

人才困境：目前来看，在我们的现代服务业里，我们的物业行业对于优秀的人才并不足够具有产业级的吸引力。因此，我们面临的第一个困境是优质的物业服务要求与人才吸引的匮乏问题。

成本困境：我们的物业费基本上是十年不涨的，但是中国的人工成本十年翻四番。2008年，北京奥运会的时候，北京的最低工资标准是800块钱，今天北京市的最低标准是2320块钱。2008年北京市的普通小区的物业费的收费标准跟今天北京市小区的物业收费标准是一样的。因此，我们面临一个最大的问题，物业费的上涨速度和人工成本上涨速度是相悖的。

管理困境：目前物业公司的主要管理模式是“上班式”的管理模式，我8点来，6点走，至于这期间干什么不重要，我得来，我得走。但是我们物业服务是什么呢？物业服务是一个值守性的服务。什么叫值守性的服务呢？你来了不一定有活干，因为它是一个等待式的值守性质的服务，除了常规的服务以外。我们物业的精细化服务要求，任何一个业主要交钱了，他对我们的服务的要求是没有上限的，但是我们物业费的收费，我至今也没有看到哪个物管公司能实现物业费的100%收费。

我们物业行业在这样的困境中在思考，各种物业公司转型，我也接触过很多物业公司，北京的几个知名的物业公司我也比较熟悉，大家想做生态式物业管理，包括我们讲怎样把小区的一些资源利用起来，把一些小区的人给利用起来，资产利用起来。但是我们物业公司在做这个事情的同时，我们又面临着互联网平台企业，跟我们在同类业务的竞争问题。

因此，在这样的行业困境下来看整个社会的监管环境，整个社会的监管环境是什么呢？税务部门和人社部门已经完成了税费金的数字化征收监管，从前年开始，税费金的征收全是数字化征缴的。数字化征缴是什么意思呢？该交就得交，没有违法的空间。同时，劳动监察的投诉与抽查式监管，劳动执法部门对物管行业的监管，因为它是底层劳动者从事的行业比较多。个人的维权意识逐年提高。这两年，我们碰到的现象是物业从业人员的维权意识普遍高于物业管理者人的法律认知。因此，我们就会发现，总体上来看，物业行业的流动性与用工风险的成本是一个矛盾体。物业行业普遍的合规，行业的劳动合规的比例偏低。

因此，当我们越强调人员的稳定性的时候，物业行业的用工风险越高。你会发现物业行业整体的合规水平影响了我们这个行业的高质量发展。

劳动认知

物业公司的老总对劳动法的认知水平，今天有一些物业公司的老总在这里，我们一起去思考你对这个法律是怎么看的，我们物业公司的老总对劳动法律是否重视。我们物业的管理者有没有劳动问题的战略规划能力。我们的劳动问题是我们这个行业的最基本的问题，为什么劳动问题是这个行业的最基本的问题呢？因为劳动问题的尽头是发展和成本问题，成本问题的尽头是配置和效率问题，而效率问题的尽头是组织和商业的问题。

今天各个老总怎么看我们劳动问题呢？你得把劳动法律当成一部成本法，你得把劳动法律当成一个管理法和一个关系法，重新站在物业行业的视角来看这样的法律。

劳动问题

我们今天来看看这个行业的劳动问题，物业行业的劳动问题具有极度的代表性，除了极少个别高质量的物管公司以外，中国中型物业公司、发展中的物业公司，基本全部面临这样的问题，而且都属于无解式问题。什么叫无解式问题呢？

合规问题。在座的各位，你去思考一下你旗下的物业公司项目，你所有人员的社会保险和公积金是不是合规的问题。

成本问题。项目上的物业从业人员的加班时长和加班费你能不能支付得起的问题、休假问题、管理能力问题、劳动安全问题、劳动风险问题。

这六个问题是我们物业行业里常见问题，但我们没有把它认知到一定层次上，我们没有用体系的方式去解决它。

人力成本

今天我们重新来思考什么叫人力成本？在座的各位老板是否真正的知道人力成本，你所理解的人力成本是否仅限于工资和社会保险？不是。我们在座的老板，你所了解的人力成本，你仅仅关注的是劳动成本中的显性成本，你没有关注过隐性成本。我们的隐性成本包括什么？隐性成本包括招聘成本、培养成本、试错成本、人才的闲置成本，包括老弱病残孕不能解雇的保护成本，包括将来退人的安置成本，包括人才福利成本，包括人才吸引成本，这些所有的成本构成了中国劳动力市场的隐性成本。

今天你会发现物业公司跟一个人发的工资、交的保险，我们承担的是他的显性成本，你的HR，你的公司的管理者从来没有客观的跟你反映过我们的人力成本的隐性成本，其实你的隐性成本在你的劳动力成本里要占到二分之一的成本。

法律工具

当我们能够客观的来看劳动力的隐性成本和显性成本的时候，我们在座的物业公司的从业者，我们物业公司的管理者就思考一个话题，你这个物业项目上，你全员用雇员制的方式配置能不能配置得起，你原来的配置方式是配置不起，你就会出现两大违规问题。

我们今天要重新去思考法律工具，物管行业的高质量发展必须建立在合规用工的基础上，而合规用工的基础上不是劳动法的合规用工，是多元化法律工具的组合的劳动用工，但是物管行业的用人逻辑和思维意识是极度落后的。整个物管行业的用人方式，我们还停留在二十世纪初的标准的雇员制的用人方式上，这样的用人方式与我们物业行业的特点格格不入，与现在的监管环境格格不入。

人力资源配置方式

今天我们看到我们的法律工具是多元化的，组织跟人的关系就是多元化的，我们不同的法律工具的配置下是不同的人力成本。我们每个物业项目要根据你可承受的物业成本进行多元化的法律工具的人力资源配置。因此，这就叫人力配置。

我们今天的物业公司，你们要去思考，我们直接的人力配置方式是什么，我们间接的人力配置方式是什么。直接人力配置里，全日制的配置是什么，非全日制的配置是什么，长期配置是什么，短期配置是什么。占有式的人员配置是什么，共享制的人员配置是什么，劳动制的配置是什么，劳务制的配置是什么，合作制的配置是什么。

今天我去了很多物业公司，物业公司只有两种配置：一是找岁数大的，女的超过50的，男的超过60的，我们号称24小时安保，为什么呢？岁数大，因为觉少。我们用了劳务的配置。要么就用劳动的配置，但是我们劳动的配置基本上没办法达到劳动标准的问题。如此多元化的配置，今天能不能通过移动互联的手段，在物业整个生态项目上实现尽可能多的多元化的配置。同时，我们有间接的人力资源配置，我们间接的人力资源是什么配置呢？通过采购第三方人力资源服务的方式，用派遣的外包的方式形成临时的合作、长期的合作、随机的合作、战略的合作、劳务的合作、业务的合作。今天整个物管行业采购第三方人力资源服务的概率较低。

我们今天来看物管行业的人力资源配置方式，我们的配置方式过于简单，我们的配置方式更倾向于直接化配置，但是我们配置的合规程度又比较低。

派单模式

我们现在就开始思考，那我们物业行业能不能结合着今天移动互联的技术。刚才唐总（恒车通创始人唐学斌）讲了，车位的问题可以用滴滴共享的模式，物管服务可不可以用派单和共享的模式？

在疫情之前，我去考察过辽宁省沈阳格林豪森物业公司，他们在沈阳有很大的物业市场，基于当时物业公司发展的过程中，我们探讨的问题是物业服务可否标准化，物业服务可否独立化，就是由单独的一个人、两个人在标准化的场景下完成，物业服务可否任务化。如果这三化是成立的，那就带来了第二个问题，物业服务可否参照出行、外卖、货运、家政等模式，打造平台化的派单模式。辽宁格林豪森物业公司用了四年的时间，在沈阳地区打造出了一个城市级的物业服务平台。他跟我举了三个例子：

第一个例子，小区的大妈去遛狗，遛狗的时候发现走廊的灯坏了，她在手机上下一个订单，说灯坏了。她遛狗回来的时候，那灯已经亮了。通过移动互联下单派单的方式。

第二个例子，原来物业公司很多人上班是无精打采的，现在大家的基本工资一样，你接的单越多，收益越多。有一些中青年的物业服务人员像打了鸡血一样去接单接任务。

第三个例子，他说我们原来的物业服务人员是一个萝卜一个坑的，我们这个物业服务人员就服务这个小区，现在我们的物业服务人员，一个单车可以服务周围三公里所有内的小区，所有单子都是共享的。这是我们物业行业自己通过内部的改革，它实现了三个目的：

二是引入现有物业从业人员的竞争机制问题，优胜劣汰。

三是调动整个社会的社区的人力资源，实现社会人力资源与内部人力资源互动的良性发展问题。

今天我们物管从业者、物管公司的老总，我们是否可以思考区域级的物业的平台化服务模式?

为什么要讲物业的平台化服务模式呢？物业的平台化模式，核心人员依赖于自己的物业员工，非核心的业务依赖于社会资源，我们让我们核心人员的收入越来越高，让社会的资源参与到物业服务里，你就会发现物业服务可以标准化，物业服务可以派单式，物业服务可以是高质量合规的。

小结

我们发现没有违法用工的企业，也没有违法用工的行业，只有不懂人力资源配置的企业和行业。各位老总要了解的是，劳动法是一个资源配置的底层逻辑，而不仅仅是一个打官司的法律。劳动法是一部商业的法律，是一个底层人力资源配置的法律，是CEO的必修课。今天人是企业战略规划实现的核心，用工战略就是一个成本战略。我们企业的人事经理要对经营者负责，经营者要对股东负责，负责的实质是什么呢？成本控制。

这就是我今天给大家做的简单交流。我的建议是，让我们一起从成本的源头出发，专注于物管行业的个性化人力资源的配置服务。从问题的本质开始，为物管企业的合规发展提供精准的劳动的管理解决方案。

希望各位物业从业人员能从成本的角度认真的去思考物业行业未来的人力资源配置方式，并基于不同的物业项目，建立适合本项目特征的，跟本项目可持续发展的多元化的人力资源配置方式。我的分享到这里，谢谢大家的时间！