物业正在上演集体大撤退。
近期，多家物业公司在各地连续官宣撤退，引发外界关注与热议。一时之间，关于物业“撤场潮”来了的说法甚嚣尘上。
有行业观察者直言，物业撤场其实是物业、业主、业委会多方博弈的结果，看似物业公司败走，但一场又一场撕扯之后并没有赢家。
物业撤场并非新鲜事，以前也时有发生。不过眼下此起彼伏的物业撤场背后，似乎的确包含了更多、更深的东西。
直面复杂现实，业主对物业服务质量要求越来越高，同时主权意识觉醒而自治能力有待提升；物业降价运动兴起，而物业公司面临人力等运营成本上涨困境……
或主动或被动，物业撤场正在从企业单纯的商业行为演变为基层治理议题。
主动退场
“主动退出”堪称物企2025年财报的“年度词汇”。
“本集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为5560万平方米。”中海物业在2025年的业绩报告中披露。这一退盘规模较2024年增长了约25%。
同期，彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个；远洋服务则因主动退出部分项目导致规模下降，在管面积别同比下降约3%……
这样的主动调整已不是个别企业的举措，而成为了行业常态。据统计，2025年共50家上市物企披露了在管规模，其总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%，这一增速较上年同期进一步下滑1.4个百分点。该机构认为，这反映了行业当前持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的趋势，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
多家物企管理层在谈到退出项目时，都将其形容为低效或低质，其核心衡量标准即是无法实现扭亏。
“低质量合同退出的核心判断标准为项目连续两年亏损且现金流为负，”融创服务管理层在2025年业绩会上坦言，同时评估亏损原因如客户降价、成本高、收费率低等，以及改善措施的有效性，“若无法达成减亏扭亏或现金流提升则坚决退出”。
碧桂园服务管理层也表示，曾在2025年初对部分亏损项目进行了现场资源配置评估，并制定一盘一策的扭亏方案和目标，借此扭转经营状况，“不会轻易放弃任何一个项目”，但若综合评估后发现，“通过各种办法难以扭转整个项目的经营基本面，就会选择主动退出”。
万物云也同样针对过往沉淀的亏损项目，成立专项治理小组，借鉴2025年弹性定价逻辑，与客户达成“质价相符”的共识，但“若经努力仍无法扭转亏损，将果断退出”。
调整持续
2015年以来，受到上游房地产行业高速增长的影响，以及资本市场的助推作用，物业行业此前长期奉行“规模至上”的发展逻辑。这也为当前的行业调整埋下了伏笔，诱发了当前的转型“阵痛”。
与此同时，物业因营收锐减，不得不缩减一线服务力量：保安巡逻频次降低、保洁作业时间压缩、维修响应周期拉长、公共设施故障修复滞后，服务质量呈现肉眼可见的滑坡趋势。
业主目睹服务水准不断下探，更加坚定了拒缴立场，由此陷入“拒缴—降质—更拒缴”的螺旋式恶化闭环。
这些项目面临的财务压力就成为当前物业公司主动退盘的直接推手。中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示，2025年，物业百强企业平均物业费收缴率下滑至87.32%，部分低效项目收缴率下滑更为明显，伴随着项目的人工成本以及公共设施的运营维护成本居高不下，部分项目陷入亏损，因而物业企业主动选择退出这类项目。同时，退出低效项目有助于改善物业企业的经营效率。
具体来看，从空间上，企业不再追求覆盖广度，而是追求区域浓度，例如绿城服务自2021年起关闭第三方民企合作，覆盖城市也从高峰期的200多个城市，聚焦至当前56个核心城市深耕；永升服务的覆盖城市也从原先的120多个优化至70-80个主要城市。
在运营层面上则通过物理空间的高密度覆盖，摊薄管理成本，提升人效。据相关数据显示，2025年上市物企单城市在管面积提升至169万平米，同比提升约7%，密度效应已经开始显现，行业正稳步迈向高质量运营的新阶段。
物业公司的“主动撤场”，是市场机制下企业的理性选择，它迫使各方重新审视社区的本质。唯有物业真正回归“服务”本源，业主切实参与自治并理性维权，政府及基层组织有效引导与监管，三方协同进化，方能打破恶性循环，走向共建、共治、共享的社区治理新生态。阵痛之后，或许是行业去芜存菁、社区向好而行的新起点。
物业“撤离”并非终点，而是倒逼行业回归服务本位、去粗存精。长期而言，行业竞争将从资源驱动转向能力驱动，最终形成以服务质量、技术应用和生态整合为核心的新格局。头部企业通过主动退出低效资产，旨在夯实财务基础，为未来的可持续增长和差异化竞争积蓄力量。
来源 | 第一财经
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