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关于行业转型趋势的

一点思考与倡议

- 河源市物业管理行业协会  张建辉 会长 -

     当前，传统物业“包干制”的运行逻辑，正与国家推动公共收益“还权于民”的政策导向发生深刻的“化学反应”。这不仅是财务账本的公开透明，更是一场触及行业灵魂的利益分配格局重塑。作为物业行业的一员，我们必须清醒地认识到：那个在相当长时期内，部分企业依赖信息不对称、将公共区域视为“隐形利润池”的粗放模式正在终结；一个将公共收益转化为全体业主“共治基金”，倒逼行业从“规模扩张”回归“服务本质”的新时代已然开启。

     站在河源市物业管理行业协会的角度，观察这场深刻变革，我认为其核心在于实现了四个层面的质变，并为我们行业的未来发展指明了方向。

一、格局之变：从“国家治理现代化”看物业行业的时代坐标

     当前国家推动的“还权于民”，其深层逻辑在于夯实基层治理的微观基础。从《民法典》明确公共收益归业主所有，到八部门联合整治行业乱象，政策已从柔性指导转为强监管。这意味着，物业费的收支、公共车库的租金、电梯广告的收益，不再是可操作的“糊涂账”，而是必须晒在阳光下的“明白账”。

     这要求我们必须站在更高的维度理解行业使命：物业管理不仅是商业服务，更是基层治理的重要支撑。 当我们协助小区管好公共收益、实现共有资产保值增值时，我们实际上是在参与打造“共建共治共享”的社会治理共同体。这是物业行业的社会责任，也是我们的政治站位。

二、模式之变：盈利逻辑从“传统博弈”走向“透明共生”

     在传统“包干制”下，部分企业的利润公式容易滑向“省下的就是赚到的”。这种模式客观上诱导了一些企业通过压缩合理服务成本、模糊公共收益边界来获取“隐形利润”，其结果往往是服务质量下降、业主怨气沸腾、缴费率走低，最终陷入“双输”的恶性循环。

     而“还权于民”政策打破了这一僵局，将盈利模式重塑为“服务换佣金”：

     ·收入性质归位：无论是物业费还是公共收益，其所有权均属于全体业主，成为小区共有的“共治基金”。

     ·利润来源阳光化：物业公司的合理收益，应来自于合同约定的酬金，或是通过精细化管理和增值服务获取的透明佣金。

     ·经营重心转移：企业的核心竞争力，从依赖规模扩张和信息壁垒，转向“降本增效”和“专业口碑”。

     这种转变的实质，是让行业失去通过模糊业主权益获利的空间，倒逼我们凭真本事吃饭，赚取阳光下的合理利润。

三、关系之变：权责重构从“甲乙方对立”走向“委托与共生”

     资金归属的清晰化，正在重构业主与物业公司的关系。

     ·业主真正“当家作主”：过去可能是被动的接受者，现在则可以是规则的制定者和账本的监督者。公共收益由业主共同决策，无论是用于分红抵扣物业费、改造小区设施、补充维修资金，还是探索小区养老资金等共治用途，都能让业主拥有实实在在的“获得感”。

     ·物业回归“管家”本分：我们必须清醒地认识到，业主是“东家”，我们是“管家”。这种“信义关系”要求我们必须忠诚于业主利益。当“阳光审计”借助数字化平台成为常态，物业与业主之间的信任重建才有了制度基础。

     ·监督成本大幅降低：数字化平台的普及，让透明化管理成为可能。这种透明的压力，恰恰是推动我们规范管理、提升内功的动力。我坚信，河源未来的行业标杆，一定是敢于向业主开放所有账本的企业。

四、效能之变：治理成效从“零和消耗”走向“正和博弈”

     当账本晒在阳光下，小区治理进入了全新的良性轨道，全国各地的实践已经给出了令人信服的答案：

     ·信任重建，缴费率提升：铜仁国投阳光小区缴费率从不足30%跃升至90%以上；郑州试点小区欠费户数平均减少60%。这充分说明，业主不是不愿意交钱，而是不愿意交“糊涂钱”。

     ·降本增效，服务优化：透明机制倒逼物业精打细算。南京赏菊苑小区管理成本下降37.5%，服务却不降反升；合肥一小区维修方案从9万优化到2.6万。这证明，透明化不仅不会挤压物业生存空间，反而能激发我们的专业潜能。

     ·投诉锐减，社区和谐：因财务引发的矛盾大幅减少。铜仁试点小区群众投诉率从85%降至5%；郑州华亚广场小区从“问题小区”变身“幸福家园”，连续5年零纠纷。

五、进化之路：河源物业的应对与抉择

     作为行业协会，我深知传统模式的惯性给许多会员企业带来的转型思考。过去部分依赖的“隐形利润空间”被压缩，未来路在何方？对此，我的思考是：这不是挤压，而是进化；不是绝路，而是正途。

     在此，我向全市物业同仁发出倡议：

     1.拥抱透明，以“阳光”赢得信任：抗拒透明的企业，将逐渐失去市场；主动透明的企业，将赢得未来。我倡议会员企业积极引入数字化管理工具，定期向业主公示公共收益明细，共同探索“酬金制”等更为透明的计费模式。当业主看到每一分钱都花在明处，信任与缴费意愿自然会回归。

     2.回归专业，以“价值”换取佣金：未来物业的核心竞争力，在于能否通过专业管理让业主的资产保值增值。这要求我们苦练内功：提升设施维护水平、优化空间运营能力、增强成本控制意识。只有让业主感受到“这个管家请得专业、请得值”，合理的回报才能得到广泛认可。

     3.协同共治，以“伙伴”姿态参与：主动协助小区规范业委会运作，支持公共收益成为小区的“共治基金”。当物业从“管理者”转变为小区治理的“专业合伙人”，与业主、业委会形成良性协同，任何外部竞争者都无法撼动我们深耕社区的价值。

六、平台之翼：“综合服务平台”上线，让理念落地为工具

     理念的清晰需要工具的支撑。就在不久前，协会正式上线了 “河源市物业管理行业协会综合服务平台” 微信小程序。这不仅是协会数字化转型的关键一步，更是将上述理念转化为会员企业日常经营实用工具的具体实践。

     平台一期已上线以下核心功能，从四个维度精准呼应我们的倡议方向：

     在拥抱透明方面，实现纠纷调解线上化，调解申请、进度查询、文书查看全流程线上可追溯，以程序透明促信任重建，降低纠纷化解成本；

     在回归专业方面，搭建优质供应商资源对接渠道，展示经审核的设施设备、技术服务供应商，帮助企业甄选可靠伙伴，从源头保障服务品质，实现降本增效；

     在协同共治方面，推出智能会务管理服务，涵盖在线报名、电子签到、资料云享等功能，提升协会与企业的协作效率，让信息传递更精准、更高效；

     在信息赋能方面，开通协会门户并提供动态推送服务，实时发布政策资讯、行业动态，确保会员第一时间把握政策脉搏，跟上时代步伐。

     平台以“服务会员、赋能企业、链接生态、共促发展”为宗旨，依托微信生态，让会员单位触手可及协会服务。我们希望通过这一工具，让“透明化”“专业化”“生态化”不再停留于口号，而是成为每一位会员日常工作中可感、可用的现实。

七、生态之基：构建“权责对等”的治理共同体，吸引更多“同行者”扎根行业

     在探讨模式变革与工具赋能的基础上，作为行业协会，我必须特别强调几点关乎行业生态健康的基础性问题：业主组织的规范化建设、对一线从业者的尊重理解，以及党建引领的核心作用。

     第一，推动业委会依法合规成立，让权力在阳光下运行。

     “还权于民”的前提，是权力需要有合法、合规的承接主体。我们支持业主依法成立业主委员会，因为这不仅是业主行使权利的组织保障，也是我们物业服务企业开展工作的合法对话方。但我们同样必须清醒地看到，业委会的运作同样需要纳入法治化轨道。根据《民法典》《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规规定，我们呼吁区县住建部门切实履行法定指导和监督职责，加强对业委会筹备、选举、换届全过程的业务指导和备案管理，确保其代表性、公益性和专业性。物业行业协会也将积极配合主管部门，通过政策宣导、业务培训、纠纷调解等方式，协助街道社区规范业委会建设。一个规范运作的业委会，能够与物业形成良性互补、相互监督的“黄金搭档”；反之，如果业委会自身缺乏监督、暗箱操作，同样会成为小区治理新的痛点。因此，我们既要推动“还权于民”，也要推动“依法治权”，让业委会真正成为全体业主利益的忠实代表，而非个别成员的“自留地”。

     第二，增进业主对一线物业人的理解，共建有温度的社区。

     在所有的政策讨论和模式变革中，我们不能忘记一个最基本的事实：物业管理不仅是企业负责人的事业，更是几十万一线员工赖以生存的职业。每天清扫垃圾的保洁员、深夜抢修管道的维修工、风雨中值守的保安员，他们才是服务落地的最后一环。他们中的绝大多数人，拿着不高的薪水，渴望的是一个有规则、有秩序、和谐且稳定的工作环境。

     当我们在讨论公共收益透明化、讨论“还权于民”时，我也恳请广大业主能够看到：绝大多数物业人是在勤勤恳恳做事。他们不是资本博弈的既得利益者，而是和你我一样用双手创造价值的普通人。一个健康的行业生态，需要业主依法监督“钱怎么花”，也需要业主对一线人员的付出给予基本的尊重与善意。当小区因为几块钱的公共收益争执不休，却对保洁员弯腰清扫的背影视而不见时，这个社区的温度是缺失的。

     第三，强化党建引领，为小区治理注入“红色动能”。

     在探讨权责重构与生态平衡的基础上，我们必须认识到，无论是推动公共收益透明化，还是协调业主与物业的关系，都离不开一个具有公信力与凝聚力的“主心骨”。这个主心骨，就是基层党组织。

     我们倡导积极推动“党建+物业”的深度融合，将党组织的政治优势、组织优势转化为社区治理的实际效能。具体而言：

     ·把方向：发挥社区党组织在业委会筹备、换届，以及小区重大事项决策中的把关作用，确保业委会的选举和运作始终在法治轨道和正确方向上运行，防止业委会被少数人操控或沦为新的矛盾源。

     ·搭平台：依托党群服务中心、红色议事厅等载体，建立健全社区党组织领导下，居委会、业委会、物业企业三方协同联动的议事协调机制。让党组织成为业主与物业之间的“连心桥”和“润滑剂”，当矛盾初现时，有人出面调停；当信任缺失时，有人出面背书。

     ·聚合力：鼓励党员业主亮身份、作表率，积极参与业委会工作和小区志愿服务。通过党员的先锋模范作用，带动更多业主依法理性参与自治，形成“党员带头、群众跟进”的共建氛围。

     党建引领不是要取代业委会或物业公司的专业职能，而是要为小区治理赋能、托底、定向。当党组织、业委会、物业企业形成“三驾马车”同向发力的格局时，小区的和谐稳定就有了最坚实的保障，透明化改革也能在更有秩序的环境中稳步推进。

八、未来之约：二期规划与持续进化

     平台的建成只是起点。面向未来，协会已规划平台二期功能，将进一步深化“理论+工具”的融合闭环：

     在透明深化方面，拟开发公共收益公示模板及示范案例展示功能，让“阳光下的账本”有例可循、有样可学；

     在党建引领方面，计划推出红色议事在线平台、党员先锋岗展示模块，将“红色动能”具象化为可操作的线上功能；

     在人文关怀方面，将搭建一线员工关爱专区、开展最美物业人展示活动，让“有温度的社区”从理念走向现实；

     在能力提升方面，将上线在线培训课程、搭建行业专家库，为“回归专业”提供长效机制支撑。

     我们希望通过透明化改革与平台赋能，最终达成的目标是：

     ·让企业负责人在阳光下赚取合理的利润，不必再靠克扣员工福利来“抠利润”；

     ·让一线员工在规范的环境中安心工作，不必夹在业主与企业负责人之间受“夹板气”；

     ·让全体业主明明白白消费，同时也能收获一个有品质、有温度的家园；

     ·让整个行业借助数字化平台，真正实现共建、共治、共享。

     只有当规则透明、权责对等、党建引领、相互理解、工具有力，我们这个行业才能真正吸引更多“同行者”——那些有责任心、有专业能力的优秀人才——愿意留下来、沉下来，把物业管理当成一份值得托付终身的事业。这才是行业可持续发展的根本所在。

结语

    传统模式与政策“易权”的碰撞，本质上是将物业费与公共收益从一个信息不对称的 “模糊地带” ，转变为一个全员监督的“玻璃箱”。其结果，是推动物业行业从“赚信息不对称的钱”转向“赚专业管理服务的钱”。这是一场艰难但充满希望的进化。

     以上观点是基于行业发展趋势的观察与研判，旨在为会员企业提供转型思路参考。具体经营中，各企业需结合项目实际情况，依法依规稳步推进。河源市物业管理行业协会愿与所有会员企业一道，以此次变革为契机，擦亮专业底色，回归服务本质，在阳光下与业主携手，共同缔造和谐美好的幸福家园。

作者：张建辉

时间：2026年2月23日