2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合众连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能到走向独立······

近期，各大物业管理企业纷纷发布2022年度业绩报告。各企业年度报告说了什么？释放了哪些重磅信号？2023年物业行业又将呈现哪些发展趋势？

碧桂园服务：逆境中营收上涨43.4%，多元业务有力支持企业发展

2022年，碧桂园服务实现营业收入413.67亿元，同比增长43.4%；毛利同比增长15.7%至102.58亿元；核心净利润同比增长9.0%至50.22亿元。从管理规模看，除三供一业外企业在管面积达869.1百万平方米，同比增长13.5%。

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在外部严峻的环境下，公司营收，毛利、核心净利等各项核心指标高速增长，业务发展更加多元化，收入结构持续改善，规模高速扩张。

分业务类型来看，碧桂园服务营业收入来源可分为七部分：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务及其他服务。

1.物业管理服务收入为228.56亿元，同比增长65.7%，占比达55.3%，是碧桂园服务营收的“压舱石”；毛利率达31.2%；

2.社区增值服务收入为40.17亿元，同比增长20.7%，占比达9.7%；非业主增值服务收入达26.64亿元，占比达6.4%；毛利率为53.5%；

3.三供一业业务收入达55.53亿元，同比增长48.9%，占比达13.5%；城市服务收入达48.37亿元，同比增长6.8%，占比11.7%；

4.商业运营服务收入达12.85亿元，占比达3.1%；其他业务收入1.54亿元，占比0.4%；毛利率达35.5%。

碧桂园服务通过整合优质商业资源和新型业态，打造集商业、商贸市场、特色文旅等于一体的多元商业生态圈，实现了全商业业态的发展。

作为中国领先的城市治理公共服务探行者及城市运营服务集成商，碧桂园服务推出城市合伙人2.0产品，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案，城市合伙人2.0贯彻城市大物业的变革理念，以数字化建设为中心，打造一体化城市运营模式。

保利物业：营收利润双增，发展势头积极稳健

保利物业营业总收入达136.87亿元，同比增长26.9%；毛利约为25.74亿元，同比增长27.8%，毛利率约为18.81%；年内溢利约11.33亿元，同比增长约30.1%，净利率约为8.3%。在大物业战略布局下，报告期内，保利物业合同管理面积达7.72亿平方米，新签约第三方项目中，单年合同金额达千万级的项目数量达35个，市场竞争力进一步加强。在激烈的市场竞争环境下，保利物业通过聚焦内生式增长，坚持深耕策略，以良好的品质口碑赢得市场。2022年，保利物业各项核心数据逆势增长，发展势头积极稳健。

2022年，物企营收增速放缓，盈利能力普遍下滑，韧性、稳健、长期主义、高质量发展成为高频热点内容，在规模化发展过程中，经营向好的企业均表现出极强的战略定力。保利物业持续推进“大物业”战略，发展规模进一步突破，截至2022年12月31日，保利物业已经进入全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，合同管理项目达到2721个，在管项目2089个，项目业态覆盖住宅社区、商业及写字楼、公共及其他物业，全国化布局进一步扩大。

据SPM物业圈统计，在已披露2022年年报的30余家上市物企中，保利物业作为唯一一家利润增速大于规模增速的物企，呈现出增收且增利的积极发展态势。保利物业践行长期主义发展路径，不断深化高品质、高质量发展道路，并且以自身的发展为行业下一个发展方向提供思路，即从机会增长转向能力增长。

保利物业践行“持续深耕、全面精益、加速数字化赋能”的核心经营策略，营收实现136.87亿元，保持稳健增长。

多元营收结构，均衡发展。保利物业始终以“物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务”三大板块为主，在市场化发展中，不断强化服务能力，使营收结构呈现多元、均衡态势。

其中，社区增值服务收入占比约22%，收入达到30.64亿元，较2021年23.01亿元增长了7.63亿元，同比增速约33.15%，在总营收中占比提升到22%。主要得益于：管理规模扩张和服务用户的增长，叠加优质基础服务带来的客户黏性，为社区增值服务带来良好业务基础；以及垂直产业服务能力的不断提升。

挖掘社区增值服务发展潜力，发挥客户资源优势，聚焦产业化发展，保利物业社区增值服务主要包括美居服务、社区零售、车场管理服务、空间运营、社区便民及其他服务五大产业。

推进社区增值服务产业化发展。物业管理在社区增值服务上的优势主要依托庞大的业主群体资源和业主粘性，保利物业在社区增值服务上，通过对业主需求的把握和精确定位，优化产品供应链，以求将社区增值服务作为新的盈利点。2022年，保利物业充分发挥物企优势，聚焦核心产业能力建设，贴近社区场景及业主需求，升级社区零售、美居装修等领域核心产品升级，实现专业化、垂直化发展，通过产业能力与社区场景结合，推进垂直化产业打造升级。

在物业管理行业新的发展形势下，规模化发展依然是主旋律，并且趋向高质量增长和经营效率的提升。2022年，保利物业依然保持以住宅、商业、公建三大业态为主要发力的方向，同时打造差异化的服务特色，推出五大产品服务体系，持续深化服务与品牌的协同。

中海物业：战略清晰，稳中求进，实现全方位高质量的发展

中海物业2022年实现了全年营业收入126.89亿港元，较去年的94.42亿元增加34.4%；毛利润20.20亿港元，同比上升23.1%；归属股东净利润12.73亿港元，同比增加29.4%，在管建筑面积3.2亿㎡，较去年同期的2.6亿㎡同比增长23.2%。随着“1155”战略目标的持续推进，中海物业在2022年各项指标稳中求进，经营业绩兑现持续快速增长。

营收贡献上，基础物业服务营业收入仍是中海物业营业收入的主要来源，占比74.5%，同比增长4.5%，主要因为在管面积同比增长23.2%至3.20亿平方米，推动基础物管营收同比增长。但住户增值服务、非住户增值服务、停车位买卖业务占比分别为6.9%、16.6%、2%，相较于2021年的8.6%、18.9%、2.5%，占比略微下滑，但营收仍表现正向增长。

从增值业务实际开展来看，增值服务（不含停车场车位买卖）保持稳步增长态势，工程服务及社区服务产品体系亮点突出。2022年，中海物业增值服务实现营业收入，非住户增值服务与住户增值服务均表现出稳步增长的态势。

中海物业围绕建筑物全生命周期时间线，不断完善非住户增值服务链条，并与兴海物联的智慧空间解决方案联动。业主增值服务方面，服务体系持续多元化，通过“优你互联”品牌，持续完善产品清单，为34个核心城市的 1000 多个住宅项目提供房屋租售、家居装修、优质商品、旅游休闲、到家服务等多元化增值服务。

此外，中海集团升级兴海物联商业模式，实现全面数字化转型与科技力领先重任。兴海物联正在逐渐缩小施工业务，并从三篇文章式的解决方案+星启中台为底座的技术总集的产品提供，不断升级为一家以物联网平台、智能硬件、人工智能为核心的智慧园区整体解决方案公司，并获得了多项创新与专利、资质认可以及建立行业标准。

2022年是中海物业的战略蓄势之年，中海物业保持持续稳定的增长，营收保持高增长，外拓表现优异，但增值服务、停车位买卖收入因为房地产下行以及疫情等因素的影响，表现增速放缓，但仍然保持着增长趋势。与此同时，在增值创收上，中海物业在不断做深做透垂直领域，形成“一干多枝、多业协同”的生态体系，未来增值服务的快速增长仍然可期。

展望未来，中海物业仍将继续夯实基础物业服务，通过市场拓展等途径，深化内功，坚持科技赋能业务，实现服务力、科技力、产品力、市场力、组织力的领先，实现全方位的均衡发展，做好国有物管龙头企业的标杆及示范效应。

万物云

万物云2022年度业绩报告中，实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%。基础物业业务收入223.56亿元，同比增长34.3%，毛利率10.6%；科技业务（AIoT及BPaaS）收入23.78亿元，同比增长28.5%，毛利率31.6%；经营性净现金流27.56亿元，盈余保障倍数1.7倍。

脚踏实地的基础物业业务收入占比高、增长稳健，是万物云整体业绩的“压舱石”，是万物云持续穿越周期的重要保障。基础物业业务业绩增长主要受益于万物云在客户多元化方面的深耕，受益于万物云突出的市场拓展能力，特别是存量市场的深耕。

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此外，万物云持续投入科技，仰望星空致力产业互联，再次打开行业的想象空间。与传统产业结合，实现智能物联，数据驱动，进而提升供应链效率，充分发挥互联网要素配置上的优化和集成作用，这正是万物云基于空间物联技术及应用，正在构建的产业互联服务生态。

业绩报告显示，以空间科技驱动空间服务的“样板”也在蝶城中实现，2022年蝶城数量从459个增长到584个。据悉，2023年万物云计划完成超100个蝶城的迭代，并逐步铺开“蝶城+物业”“蝶城+社商”“蝶城+电梯”的产业互联生态。

通过对各大物业服务企业的2022年度业绩报告解读，我们可以看出：未来，物业行业发展将更加注重品质和服务，细化深化多元服务领域，数字化转型和智能化建设将成为物业企业的重要发展方向。物业企业需要加强创新和变革，打造差异化的服务特色，以应对未来行业的挑战和机遇。

2023武汉国际智慧物业博览会

6月27-29日

与您相约武汉·国际博览中心A6馆

第四届广州国际智慧物业博览会

9月20-22日

广州·广交会展馆C区与您不见不散