随着《物权法》的施行，私权理念已深入人心，业主权利意识进一步增强，业主自治开始勃兴， 《物业管理条例》（下文简称《条例》）以物业服务企业为市场主导力量的一元化物业管理模式已呈现出明显的滞后性，《条例》制定之初采取回避态度的诸如业主团体法律地位等一些问题也日渐凸显，越来越多的行业人士、专家学者、业主群体，对现有物业管理法律法规的立法思路开始了反思，立法修订的呼声也越来越强烈。
物业展，智慧物业展，垃圾分类展，清洁园林绿化展，智慧社区展报道：
随着《物权法》的施行，私权理念已深入人心，业主权利意识进一步增强，业主自治开始勃兴， 《物业管理条例》（下文简称《条例》）以物业服务企业为市场主导力量的一元化物业管理模式已呈现出明显的滞后性，《条例》制定之初采取回避态度的诸如业主团体法律地位等一些问题也日渐凸显，越来越多的行业人士、专家学者、业主群体，对现有物业管理法律法规的立法思路开始了反思，立法修订的呼声也越来越强烈。
（更多资讯敬请关注：物业展，智慧物业展，垃圾分类展，清洁园林绿化展，智慧社区展）
◆◆业主觉醒◆◆
在《条例》等法律法规的规范指引下，物业管理行业突飞猛进，取得了辉煌的成就。然而，在扶持物业服务企业迅猛发展的同时，作为物业管理服务的买方的业主群体却被有意无意地忽视甚至被抑制，未能“比翼齐飞”。物业管理买方长期缺位、错位，导致在相当长的一段时期内，物业管理市场俨然是物业服务企业的“独角戏”。 对此发展现状，物业管理行业亦不乏忧患之声。正如中国物业管理协会谢家瑾会长所大声疾呼的那样：“在作为市场供方的物业服务企业不断规范和专业的同时，作为市场需方的业主成熟得相对滞后，特别是在建筑物区分所有状态下业主以业主团体的身份参与物业管理市场行为时，供需双方的不平衡愈加显现，这种状态如果长时间得不到改善，将直接影响物业管理市场的持续健康发展。”业主团体之发育、培育，已迫在眉睫。 随着《物权法》及其配套司法解释等相关法律法规的颁布施行，物业服务企业的生态环境已经发生较大的变化，长期处于弱势地位的买方已然粉墨登场。业主的权利意识被广泛激发，更多业主开始觉醒。觉醒后的业主，有了“当家作主”的意识，催生了近几年全国范围内如火如荼的业主“争权”、“维权”、“行权”的活动，业主与物业服务企业之间的冲突也越来越频繁。从行业健康可持续发展方面，进一步理顺物业管理双方主体的关系，需要《条例》的制度设计与时俱进，作出革新回应。
◆◆业主共治◆◆
当前对《条例》第二条对“物业管理”的定义的反思与突破，主要集中在物业管理模式上，也就是主张将一元模式修改为多元模式。笔者认为，无论一元模式还是多元模式，只是管理方式的区别，属于问题的表象，尚未触及问题的核心。笔者认为，物业管理活动的本质在于业主共治。所谓业主共治，也就是以建筑物区分所有的专有权为基础的业主，共同依法或依照管理规约的约定，对共有部位行使共同管理权的活动。至于是业主自行管理还是委托物业服务企业或其他管理人进行管理，只是业主共同行使共同管理权的方式与手段。
由于“自治”一词在日常语境中的含义多与“居民自治”、“民族地方自治”等政治性表达相关，笔者不太赞同使用“业主自治”一词来表述业主对纯粹的财产权进行自主管理的活动，亦不主张对“业主自治”予以过度阐释或利用。笔者曾提倡可以用“业主自理”取代“业主自治”的概念，以回避有关部门对“自治”的敏感或讳莫如深。2013年7月，舒可心先生莅临南京，参加南京部分业主委员会学习《江苏省物业管理条例》的活动。舒可心先生主张“业主共治”的理念，倡导业主全民参与、共同参与、共同决定、共同责任，而不仅仅是少数率先觉醒的业主的精英治理。笔者深以为然，遂将“业主自理”改为“业主共治”加以宣导。 业主共治以建筑物区分所有权为基础，明确业主对共有部位的财产权利，可以正本清源，回归到物业管理的本质和核心。业主共治既是全体业主行使共同管理的权利，也是履行共同管理的义务。即各业主基于共同行动，理性参与物业管理相关的各项管理决策和事务，共同构建和谐小区，进而构建和谐社区、和谐社会。 业主基于建筑物区分所有的共同治理的活动，需要在物业管理立法上予以建构相应制度，同时也需要政府部门像扶持物业服务企业那样，创造各种条件扶助业主及其组织提高自身能力，理性参与，如此，则可形成相对均衡的物业管理市场买卖双方主体，物业管理行业也可得以健康可持续发展。
◆◆业主团体的法律位置◆◆
回到物业管理本质即是业主共治的行使共同管理权利的逻辑起点，从制度上规范物业管理市场的买卖双方，不可回避也无法回避的是业主团体的法律地位问题。 若将业主团体比作股份公司，则建筑区划内的业主可类比为股份公司的股东，业主大会即股份公司的股东大会，是最高权力机关，有权决定《物权法》第七十六条规定的有关共有和共同管理权利的重大事项；业主大会选举产生的业主委员会则犹如股份公司的董事会，除了执行业主大会决定的重大事项外，可以决定《物权法》第七十六条之外的有关共有和共同管理权利的其他事项。这也是《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的立法规范意旨所在。 需要指出的是，所谓业主团体的法人化，并非是业主委员会的法人化，而应当是建筑物区分所有权人整体的法人化，具体言之即是业主团体（业主大会）的法人化。就像股份公司一样，具有法人资格的是公司股东构成的股东公司的整体。
◆◆业主共治中的政府角色◆◆
政府作为物业管理活动的游戏规则的创设者，需要充分意识到业主才是小区的主人，是物业管理活动的主体，是业主共同管理决定及其执行结果的实施者和最终承受者，尊重业主在物业小区的主导地位，是构建物业管理制度体系的前提。 在以业主共治为核心的物业管理活动中，如何在取得业主自我管理与政府有效监管之间取得平衡，是个值得深入探讨的话题。政府在业主共治活动中，承担的角色应该是“守望者”、“教练员”，也即是从培育、扶持、规范业主团体和物业服务企业双方主体出发，制定物业管理法律法规体系，设计业主共治的游戏规则，充分利用市场的调节和适度的行政介入，通过行政指导与协助，引导业主依法理性行使共同管理权利，规范物业服务企业依照法律规定和合同约定，诚信履约，和谐共建。
◆◆共生共赢◆◆
回归到业主共治本质的物业管理，以此为逻辑起点的物业管理制度体系重构，并非是打破物业服务企业的“饭碗”，而是有利于物业管理行业的健康可持续发展。业主共治的多元化物业管理模式，仍将是以选聘物业服务企业的方式为主流。业主团体的日益理性、成熟与专业，亦将推动物业管理专业化、规范化，把物业管理活动回归到遵循市场经济规律的良性运转轨道上来。业主与物业服务企业之间，不是天然的利益对立者，而是利益相关的合作者。物业服务企业尊重业主共治的财产管理权利，业主尊重物业服务企业的合同权益，物业服务企业通过质价相符的专业服务获取合理利润，业主通过物业服务企业的专业管理获得资产的保值增值，政府亦乐见社区和谐稳定，多方共生、共赢。
作者：陈本林系江苏天豪律师事务所律师，南京正泰置业住宅小区业主委员会主任 王彤彤系陕西省西安兵器工业卫生研究所物业管理中心主任
（更多资讯敬请关注物业展，智慧物业展，垃圾分类展，清洁园林绿化展，智慧社区展）
关注SPM物业圈
实时分享物业行业的政策热点，推送科技智慧化的物业产品与资讯，一起见证物业发展新时代
