随着房地产市场逐渐进入存量时代，物业服务的价值也获得认可，并进入一个巨大的蓝海市场。尤其是去年疫情期间，社区在防疫第一线中发挥了关键作用，使得物业服务的价值进一步凸显，也刺激众多物业服务企业纷纷进入上市赛道。
自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，越来越多的物业企业选择登陆资本市场。其中2019年上市物业服务企业高达12家，是2014~2018年上市物业服务企业数量的总和。
据中指研院统计，2020年共有包括恒大物业、融创服务、世茂服务、金科智慧服务等在内的18家物业服务企业成功上市。进入2021年，已有世纪金源服务、德信服务、新希望服务、领悦服务、星盛商业等多家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯，此外还有多家物业服务企业正在准备上市进程。
截至2020年底，共有42家物业服务企业登陆港股、4家进入A股。其中既有市值低于10亿港元的小型物业服务企业，也有诸如恒大、华润、融创、金科、世茂等大房企分拆物业板块上市。如今，TOP10的房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。
昨日，万科举行2020年业绩报告会，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，正式超过碧桂园服务。3月26日，绿城服务发布了业绩报告宣布实现营收101亿元，同比增长17.8%，成为第四家营收过百亿的物业企业，首次迈入“百亿俱乐部”，在已经披露业绩物企中排在第三位。而在此前不久，雅生活也发布业绩公告：2020年实现收入100.26亿元，以同比增长95.5%的增速迈入“百亿”俱乐部。
至此，可以确定截止2020年末行业已经有5家营收百亿企业：万物云（182.04亿）、碧桂园服务（156亿）、恒大物业（105.09亿）、绿城服务（101.06亿）、雅生活（100.26亿）。
这是中国物业发展历程中的新里程碑，百亿营收成为物业第一梯队的门槛，可类比房地产行业备受关注的千亿俱乐部。毫无疑问，当下排名前位的物业服务企业，都将会以此为阶段目标，要尽快冲线跨越百亿大关。
规模篇：万物云夺得2020年物管行业“营收”和“在管面积”双冠王
在上市热潮之下，面积规模成为物业服务企业玩转资本市场的重要筹码。不同规模的企业，其战略模式、成长需求不同，规模所带来的效益也不相同。于是，收并购成为众多上市物业服务企业扩大规模的主要手段。
据亿翰智库统计，2020年上市物企披露的收并购事件共76起，花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。
中指研究院也指出：“扩规模仍是未来物业服务企业的发力点，2020年物业服务企业之间的收并购案远超以往，2020年成功上市物业服务企业均将IPO募资净额中的六到八成用于战略扩张。”
而在规模拓展的战场上“厮杀”，在管面积和合约面积自然成为物管企业向市场“秀肌肉”的主要方式。
随着物业服务企业的大幅扩容，在机构看来，物业行业的规模竞争仍将持续一段时间，头部效应也将会表现愈加明显。截至2020年末，物业板块总在管面积为41.29亿平方米，万物云以在管面积5.66亿平方米夺得魁首，碧桂园服务以8.2亿平方米的合约面积位列第一，以4.6亿平方米位列第二；雅生活以3.75亿平方米的在管面积排列第三；恒大物业以3亿平方米排在第四位；绿城服务以2.11亿平方米排在第五。
超越了所有上市物企的万物云
3月31日，万科举行2020年业绩报告会，作为第二增长曲线的“万物云”成绩单被晒了出来：2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，较去年新增了1.16亿平方米。其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。在五位“百亿俱乐部”成员中获得“营收”和“在管面积”双冠王。
值得一提的是，在商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”保持了大中华区绝对领先地位，在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。此外，万物云在业内首创的城市服务业务也取得了显著拓展，年内拓展厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等12个项目，累计在10个城市布局16个项目。
2020年共花费44亿的“并购王”——碧桂园服务
在3月25日发布的业绩报告中，碧桂园服务年末包括“三供一业”在管面积4.6亿平方米，合约管理面积8.2亿平方米。在“百亿俱乐部中”在管面积位列第二，合约面积排在第一。
碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾对外表示，“只要符合我们要求，我们有能力都会进行收购，而收购可以弥补碧桂园服务的短板。”
随着行业“马太效应”愈发明显。2020年的76起并购中，过半的金额是由头部物企贡献。其中，碧桂园服务6次并购共花费44亿，成为去年的“并购王”。
在2021年2月23日，碧桂园服务更是以49.4亿元的高总价将蓝光嘉宝服务64.6203%股份纳入麾下，创下物业行业收购金额最大的案例，弥补服务布局中西南地区的空白。
而在未来，李长江表示：根据碧桂园服务的五年规划，2025年实现营收千亿的目标不会改变，并预计2021年营收和利润均不会低于50%以上的增速，社区增值服务收入也将继续维持高增长。
第三方合约面积增幅113.2%的雅生活
通过年报数据显示，报告期内雅生活在管面积及合约面积分别达到3.75亿平方米和5.23亿平方米，同比分别增长112.3%及74.9%。其中来自第三方的合约面积达3.87亿平方米，同比大幅增长113.2%，占总合约面积的74.1%。在“百亿俱乐部”中，在管面积位列第三，合约面积位列第四。
2020年，雅生活完成对中民物业及其附属公司60%股权收购。据此前的公开信息，雅生活从中直接获取高达1.59亿平方米的在管面积，在规模上实现跨越式增长。
而在更早之前，2018年上市之初，雅生活通过资本运作将绿地物业收入囊中，完成企业在规模上的一次大跃升。在发布2020业绩报告的同一天，雅生活再次宣布收购北京慧丰、陕西明堂及大连明日3家环卫服务企业若干股权，交易价格分别为2.805亿元、1.44亿元及3亿元。除此之外，雅生活已签订一份不具法律约束力的框架协议拟收购安徽宇润51%股权，及通过股权收购及认购增发股权方式收购中航环卫30%股权。
对于未来发展，雅生活总裁李大龙透露，2020年对于雅生活服务来说是第一个三年规划的收官之年。2021年即将开启新的三年战略规划，首先是物业平台规模持续扩大，公司市值要突破千亿；同时，雅生活还要在现有的物业规模发展之上，孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。
要靠快速外拓当“全球第一”的恒大物业
在2020年，恒大物业加速外拓，通过一系列大手笔并购，收购了南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义市中信物业、湖北冠博物业以及永康嘉华物业。合约面积达到5.65亿平方米，同比增长11.88%；在管面积达3亿平方米，同比增长26.05%。在“百亿俱乐部”中在管面积位列第四，合约面积位列第三。
业绩发布会上，恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，今年年初，恒大物业制定了每月对外拓展的3000万平米的目标。在住宅管理规模稳健增长，保持既有龙头优势的基础上，快速扩大非住宅业态市场份额，重点关注商写、公建、产业园及城市公服领域，运用灵活多样的拓展方式，优化多元业态结构，力争成为全球最大综合城市服务运营商。
首次迈入“百亿俱乐部”不盲目跟风：绿城服务
3月26日，绿城服务发布2020年业绩报告，实现营收101亿元，成为第四家营收过百亿的物业企业，正式加入“百亿俱乐部”，在已披露业绩物企中排在第三位。
在面积规模上，在管面积达到2.51亿平方米，同比增长17.9%；合约管理面积为5.35亿平方米，在俱乐部成员中，在管面积、合约面积均位列第五。
在2020年，绿城服务通过对中奥到家的入股，形成与之协同的中高端物业共同发展策略；并与龙湖集团和滨江服务皆有战略投资上的合作；持有新湖中保物业40%的股权，通过自身影响力及赋能中小物业公司，不断扩大品牌优势。
绿城服务称：公司在2020年底，在管面积达到2.5亿平米，合同面积达到5.4亿平米，稳居行业第一集团，和碧桂园服务等其他大公司并未在规模上存在显著差异。更重要的是，公司2018年之后年新增合同拓展面积超过8000万平，但由于竣工滞后。我们相信，2021年起由于集中交付，公司新增在管面积可能跃升（预计同比增长50%-80%），推动公司营收进入更快增长轨道（即便没有并购）。
在业绩发布会上，董事会副主席杨掌法提出：“5年内，绿城服务整体营业收入，保底增长5倍；2021年，我们储备面积的目标是增长50%以上。”
总结：
当上市物企数量逐渐增多，物企拥有了更多的资金后，行业间收并购事件也将常态化。
但是购易并难。
收并购的难点在于后期整合，而这也是目前大举收并购的物业公司所面临的普遍难题。例如，被收购方在管项目上是否存在风险，企业品牌与口碑如何维持，客户忠诚度如何提升等。面对整合难题，目前收购方关于这一系列品牌协同问题，暂时还未有最优解。
为此，强化品牌协同及良性互动，同时构筑自身的丰富品牌矩阵，已成为物企未来发展的必考题。
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目前展位正在火热征订中
2021年8月5-7日，期待与您相聚广州！
