8月6日我参加了广州物业博览会，并做了《基础数据与物业公司小区域外拓优化》主旨发言，也认真聆听了业内人士对物业行业的理解，收获颇丰。

北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任 程鹏在广州物业博览会发言

这次博览会，我最大的感受是数据成为本次展会最靓的词汇，参展物业供应商占比大幅度提升，包括IT大厂华为、腾讯、京东都推出基于物业服务场景的数据产品和解决方案。参展的物业公司，也基本都在展示公司的数字化战略，以及新技术应用的情况。可见，物业公司如何借助技术解决管理的问题已经形成共识。

恰好我上一篇文章《物业公司的T、P、B、C四种商业模式基础要素》，就谈到技术T和商业B的关系，好几位物业公司老总和我私下微信讨论了T、P、B、C模式。其实，T、P、B、C是一种线性模式，描述的是物业公司从B开始前向或者后向拓展。

前向就是扩张服务空间，扩展管理面积。虽然存在规模不经济的提法，但是谁能快速掌握更多的管理面积，提高区域的项目密度，谁就可能在竞争中获得先手。我认为多大规模是不经济，这个数值一定是动态的，而不是静态的。有效新技术的引入，一定能推动不经济规模数值向上移动。后向就是服务产品化，以及提炼核心技术。物业公司管理面积越大，管理业态越复杂，越需要新技术的支撑。

人类发展的主线是技术与组织的协同，并不是同步协同，而是异步协同。以物业行业为例，很多物业公司发展遇到的痛点，在现有技术条件下，已经没有有效的办法去解决。物业公司提出的痛点就会转化为科技公司的研发需求，必然推动科技公司研发新的技术去解决物业公司的发展痛点。当物业公司应用新技术解决管理痛点的之后，又会产生新的管理难点，进而产生新的需求。

整个过程就是组织与技术螺旋上升的过程。伴随螺旋上升的过程，需要技术需求方和技术供给方不断地握手、握手、再握手。按照这个发展规律，物业公司和科技公司之间的关系也是如此。

需要注意的是，技术供给方和技术需求方的“握手”涉及三个角色：用户，集成商，厂商，三者构成项目交付铁三角，并形成三种模式。

第一种模式是用户主导型。如公安系统平安城市项目，用户（公安系统）非常清楚自己的需求和流程，市面上厂商产品也成熟（如海康大华，各种监控设备和平台），需要集成商来实施（安装交付等）。

第二种模式是集成商主导型。如各类建设工程项目，业主需求较通用（盖房子、修桥梁、建铁路等）或者没有集成商专业（西气东输项目管道集成商），集成商一面连接用户一面连接各厂商，交钥匙工程。

第三种模式是厂商/产品主导型。一般是互联网产品平台、垄断产品、高精尖产品（如欧洲的高精度阀门传感器），需求由厂商创造，集成商被代理商替代，用户可选择性不大。

物业公司与科技公司合作的过程中，我们认为双方更多采用第一种模式用户主导型为常见。物业公司与科技公司“握手”中的最大优势就是掌握了如下关键的数据：

（1）物业服务作为一个完整系统的整体要求；

（2）各个服务流程和环节之间的相互作用关系和品质属性；

（3）各子服务流程、环节和技术的发展升级与兼容空间；

（4）对物业服务流程和设施进行整体系统设计；

（5）深刻理解业主需求的演化方向。这些关键数据，有助于物业公司非常清楚自己的需求和服务流程。

过去的两年时间里，头部物业公司也开始积极布局科技板块。我的理解：物业公司做科技板块，不是下场直接去做科技，而是提炼科技应用的场景，清楚业务需求和技术应用的价值点。例如，华为在广州物业博览会展出的基于边缘计算AI摄像头，物业公司需要提供这种摄像头的应用场景。可能整个园区的监控划分为三个应用场景，关键岗位配置华为AI摄像头，楼层监控配备普通摄像头，这是解决方案需要物业公司提供。

目前，用户认知和技术应用加速迭代，交互推动的商业进化，不是结构优化而是范式转移。唯有系统性更新的商业思维，方能继续深入“不可抵达之处”。当资源和能力向头部物业公司集聚的马太效应越来越明显，当管理面积越大，主营业务收入越高，科技应用的场景越丰富，这些都形成连贯的咬合链，技术进步一定会造成相当多的物业公司被这辆技术进步和社会变化的高速列车抛下。我们认为，物业公司的科技应用能力继物业管理面积扩张之后，第二把拉开物业公司竞争格局的武器。

大道至简，万法归一。欲发外力，先修内功。