一、我所在小区业委会运作十年的体会

早上起来，我所在小区业委会公众号推来消息，下个月召开业主大会。其中一项议题，就是审议业委会2025-2026年财务预算。

虽然我不是业委会成员，小区也不知道我从事物业管理的研究，但是恰恰给我提供一个机会，让我有幸近距离观察了十年业委会的运作情况，也算是某种程度的田野调查。

有9点体会：

1、国家有关物业管理的法律是完善且适用的，但是普法是一个长期过程。

2、物业管理的本质是群体决策（人），以及由此产生的事和钱，人、事、钱的次序是不能乱的。

3、业委会并不是超前的制度设计，业委会的核心目标是帮助小区真正形成自己的议事规则和业主公约。

4、业委会只是业主大会的一个常设执行机构，其权力应该聚焦在会议召集权及议题发起者。

5、社区不要压制小区的混乱，大乱到大治这是小区必须经历的过程，这点我所在的社区包容性非常好。

6、包干制不是乱象的根本原因，包干和酬金都是优缺点，适用就好。

7、公共收益明确用于小区公共空间的小型修缮，而且整个过程要透明，引入审核、审价、审计制度。

8、业委会必须有建筑师和律师出身的成员，如果没有，需要自行购买相应的外部服务。

9、一个小区业委会是否运转良好，看业委会公众号即可判断。

最后一点念想，这些制度执行若干年，形成业主的肌肉记忆，自然住宅维修资金续筹就水到渠成。我前段时间听上海的朋友讲，他们已经有三四个小区，通过业主大会授权业委会起诉个别不续筹维修资金业主的方法，成功续筹。我所在的小区还没有到这个阶段，我想未来也会走到这个阶段。

下面这张图，是我根据我家小区业委会十年的成长过程，绘制的时序图。目前，我们还处于留下制度型遗产的阶段，还处于不断完善业主公约的阶段，还没有到常人自治阶段。

二、我理解的业委会职责

根据《物业管理条例》关于业主大会和业主委员会所负职责的规定，可以看出:

第一，业主大会是由物业管理区域内全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主大会既有制定和修改内部议事规则的制订权，又拥有进行选聘、解聘物业公司以及决定专项维修基金的使用、续筹等民事活动的资格。

第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力。

第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。

第四，在物业管理实务中，人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。

三、必须管好和用好小区的“三笔钱”，重塑其透明与公正

第一笔钱是物业费，必须建立以房屋安全为基石的“开放式预算”与酬金激励，此酬金有点类似Bonus的概念，而非简单的酬金制，并实行协商与透明并行的定价方式。其核心原则在于，物业费的定价与调整必须回归其保障房屋使用安全的根本目的。为实现这一目标，将推行“开放式预算”制度。这意味着物业服务企业在制定收费标准时，必须公开详细的预算明细。预算中需清晰划分“对物管理”（涉及房屋本体及设施设备的维护）与“对客服务”（涵盖保洁、绿化、秩序维护等）两大类别的成本构成。在此基础上，与业主进行共同协商，确保优先投入充足资金以保障“对物管理”部分的开支。同时，将引入浮动酬金制作为激励机制。该模式将物业公司的管理酬金与其实际服务质量直接挂钩。具体而言，会设定一个基础的固定酬金，然后依据业主满意度评价、政府监管部门的考核结果以及合同的具体约定，对酬金进行上浮奖励或下浮扣减，从而形成有效的正向激励与反向约束。

第二笔钱是公共收益，必须明确分配次序，坚持优先反哺社区硬件。根据原则，公共收益在依法扣除物业服务企业的合理运营成本后，其结余部分必须明确用途，并接受全体业主的监督。具体分配时，建议将这部分资金优先划转并补充至小区的住房专项维修资金账户，以此增强社区应对重大维修时的“造血”能力。其次，资金可用于用途明确的社区公共设施更新项目，例如对楼栋外墙进行粉刷、翻新老旧绿地、对公共照明系统进行节能改造等，从而确保每一笔钱都能真正用在提升社区硬件品质的“刀刃上”。

第三笔钱是住房专项维修资金，必须引入现代工程管理理念，建立“三审”闭环监督程序，以确保资金的安全与高效使用。据此，任何动用维修资金的房屋修缮项目，都应被纳入规范的工程管理范畴，并严格遵循以下流程：首先是前期的“审价”环节，其目标是从源头杜绝工程造假与预算虚高。在维修方案确定阶段，必须引入第三方专业审价机构，对工程量、材料价格以及施工工艺的合理性进行独立审核，从而确保预算的真实性与公允性。其次是事中的“审核”环节，旨在确保资金拨付的流程合规与权责对等。业主委员会在申请使用任何维修资金前，必须提交完整的房屋历史修护档案、本次维修的必要性证明以及相关的决策记录，以此作为资金拨付的前置审核条件。最后是事后的“审计”环节，用以切实保障全体业主的知情权与监督权。项目竣工之后，必须进行专项审计，其审计报告应以图文并茂、通俗易懂的方式向全体业主公示，清晰说明资金的最终去向与使用效益，最终形成一个完整的管理闭环。

四、小结

我们物业管理政策未来的优化方向，必然要迈向社会功能有序，以及基于社会功能有序的房屋管理可持续供血能力。这就意味着，小区有条件运作业委会，那就业委会发挥作用，召集业主大会；如果小区没有条件运作业委会，那就采取物管会、居代业、社会或者街道，来组织业主大会。也就是说，业主大会是必须的，但是具体是采取业委会、物管会、居代业、社会或者街道，形式是可选的。

业主大会一次不能召开，那就二次、三次，总有召开的时候，这个过程也业主协商的过程。回想当年，我所在的小区要召开业主大会，也是很费劲，现在我作为业主，如果每年不召开业主大会，我都会主动问业委会，啥时候召开。只要形成业主的肌肉记忆，未来很多事情就好办了，包括物业费的调价、公共维修资金续筹等。没有社会功能有序，就不会房屋管理的可持续性。