2025年3月31日-4月3日，由广州旭杨国际展览有限公司主办，上海、北京、天津、广东、浙江、山东、贵州、内蒙、青海、海南、甘肃、安徽、广州、武汉、南京、沈阳、邢台、南安等全国20多个省市物业协会共同协办的2025上海国际智慧物业博览会在上海新国际博览中心N4馆成功举行。

展会开幕首日，3月31日下午，隆重举办了“2025 中国（上海）国际智慧物业Plus高峰论坛”，论坛现场政府主管部门领导、各省市物业协会会长、专家学者、特邀嘉宾、上海本土优秀企业代表等汇聚一堂，解读行业热点，探讨物业发展新路径，助推行业高质量发展。

出席主论坛领导嘉宾：

• 南京市住房保障和房产局副局长 陈乃栋 

• 南京市住房保障和房产局物业管理处副处长 任永刚

• 上海市物业管理行业协会常务副会长 周宏伟，秘书长潘国强及各副会长

• 永升服务执行董事兼总裁  周洪斌

• 侨银城市管理股份有限公司高级副总裁兼物业公司董事长、总裁 李长江

• 高力国际中国区物业及资产管理服务 董事总经理 董兹华

• 碧桂园生活服务集团副总裁、整合营销事业部/酒类事业部总经理李迪昇

• 克而瑞集团副总裁 张兆娟

• 阿里巴巴控股集团钉钉副总裁 贾伟

• 上海三菱电梯有限公司更新改造事业部总监 张立珩

• 广东省物业管理行业协会常务副会长党支部书记、副会长兼秘书长贺栩模，副会长鲁军，副秘书长王太洪

• 北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程

• 安徽省物业管理协会会长凌宁，秘书长张启兵，副会长胡钢、罗钦

• 南京市物业管理行业协会会长张胜，秘书长苗永强

• 山东省物业管理协会轮值会长王宏杰、党支部书记、副会长兼秘书长张立君

• 广州市物业管理行业协会会长李永新、秘书长王丽

• 武汉市物业管理协会会长张毅

• 天津市物业管理协会会长林谷春、秘书长李菲菲

• 内蒙古自治区物业管理协会卢丹宇

• 海南省物业管理协会会长张启云

• 青海省物业管理协会会长丁秋花

• 河南省物业管理协会监事长李大康

• 韶关市物业管理行业协会会长吴宇勋

• 湛江市物业管理行业协会会长李文清、秘书长武志成

• 广州市环卫行业协会会长李承华、秘书长张尚权

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本次大会由中国物业管理协会副会长、之平管理董事、执行总裁余绍元精彩主持。

余绍元上海市物业管理行业协会常务副会长周宏伟在开场致辞中表示，大会现场群贤毕至，天南海北的物业人相聚在上海，将彼此的思考、探索与尝试分享出来，相信大家都能在这场思想的盛宴中有所收获，不断优化和改进物业服务，努力实现“人民对美好生活的向往”。

刚刚过去的全国两会，“好房子”首次写进政府工作报告，这一举措不仅体现了国家对居住环境的高度重视，也为物业行业的发展指明了方向，提出了更高的要求，推动着物业服务行业要从“基础服务”向“品质服务”升级。这意味着物业行业需要持续学习，以更加昂扬奋进的姿态和创新思维，开拓服务边界，共同书写物业行业高质量发展的新篇章。

周宏伟旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌在《私城流量运营》主题演讲中表示，社区增值服务能不能形成大面上的成功，关键因素有：一真信任；二订单密度；三供应链的品质；四精益运营。用公域流量的方式做私域流量，其实没有体现出私域流量的差异化。

私域流量核心是运营，有关键的几件事：

（1）通过高频互动建立情感链接。这是私域流量的根本，情感链接是递进的，情感需要有管理的过程。情感链接分4个阶段：认同、信任、信赖、依赖。拿商品复购举例，“认同”是什么？单品类单品复购；“信任”是多品类单品复购，如果能做到多品类都能复购，这时候就信任你了；“信赖”是多品类多品复购，你推什么他都买，这叫信任；“依赖”是反向复购。

（2）用户资产化。用户资产化的核心是从“流量”到“留量”，每一次服务下，我们要知道谁对我们的服务真正有需求，谁进阶到了信任、信赖到依赖的过程，用户的标签化非常重要。还有会员体系、荣誉体系，还要做一些IP化运营。大家在私域流量做到家服务的时候，业主就会对物业提和市场化公司不同的要求，我们要做私域流量，如果你服务做得好，业主就会提要求，你能不能固定服务人员，你能不能定期？这叫IP化运营，要作为他专属的家政服务人员，他才有那种成就感。

（3）精准触达。每个人在社区里面都希望花同样的钱享受到比别人更多的服务、更细致的服务，如果没有这些精准触达的个性化服务，其实很难重复转化。这就需要我们认真研究业主的需求，需要我们有事无事和业主进行高频互动。

（4）产品为王。我们叫产品设计六步法，从需求开始，这个产品到底针对什么客群，到产品设计、资源整合、营销策划、服务实现、售后服务，缺一不可。

周洪斌侨银城市管理股份有限公司高级副总裁兼物业公司董事长、总裁李长江在《躺平的物业市场与奋斗中的物业人》主题演讲中分享道：

一、公平与矛盾的市场

有时候看起来是公平的，实际上又是矛盾的。这一段时间，因为我自己的一些调整，我发现写我的故事这个动作很多。站在我的角度，肯定要重启这个交易，只不过是我自己通过这一年多的游山玩水，看到了另外一个物业不被头部企业所重视的物业市场。

讲讲成交的矛盾，过去我自己所经历的收并购实际上有很多矛盾的东西在里面。举一个例子，收入的计算、利润的计算、PE倍数还是PS、要不要对赌、团队要不要换掉，这是过去的矛盾。如果放在今天再回想过去整个行业所做的一些东西，你会感觉到有太多的矛盾和太多的担心。比如，我们在做收并购的时候，常常会想到团队如果不稳定怎么办？因此，就会决定给予几年的对赌期，结果发现越对赌越麻烦。这就是一系列的矛盾。

收并购在谈合同的时候，究竟要不要对赌？结论：当你不能谈好，不能完全实现的时候，几乎不用对赌。也就是说，我们现在谈的合同执行到位就可以了。

要不要换人？这是一个成交的矛盾。站在买家的角度/收购方的角度，我现在的结论是：应该换，至少应该调整岗位，换到你的其他公司去。

二、把根留住

想一想整个行业里面真正的决策者是以我在决策吗？物业公司的决策者从某种角度（来说），不是以我（决策），带来的就是讲得多，最后难以落地。谁是受害者？你会发现行业的人员是受害者，更多的经理人们是受害者，甚至物业是受害者。

把根留住是我们这个行业里面众多优秀的行业人员，比如各级协会，众多的人在努力、在奋斗，在抓服务品质。

科技的应用，法规要不要改。这个行业发生了很多变化，过去讲资质，现在没有了；我依然认为我们应该有上岗证，这样才可以对业主做到更好更贴心的服务。

我认为物业的市场是躺平的，但躺平的市场是有机会的。我谈了行业，众多的经理人们在为此做努力，使我们留住这个根，使我们在为这个行业做服务。

李长江高力国际中国区物业及资产管理服务董事总经理董兹华在《大资管时代实现物业价值最大化》主题演讲中，从资产管理、物业管理和运营管理的角度，就如何提升商业不动产的价值，进行了系统、专业的分享。

中国商业不动产行业正在快速转型，从早期的萌芽时代改革开放，到开发时代市场化的阶段，到高速发展，整个区域对写字楼、办公楼、产业园，甚至综合体、超高层出来的业态是完全不同的，同时我们看到了运营时代。

随着存量持续释放，写字楼和产业园区的空置率攀升，租金不稳定，物业管理公司晋升为运营公司甚至到商管公司，应该怎么样提升商业楼宇的价值？董兹华从长链条的物业资产管理+持续性的创新能力，以高力国际为案例进行了详细实践经验分享。物业管理是节省成本，资产管理是帮甲方赚钱。资产管理+物业管理就是很重要的实现楼宇最大化的经济价值。并且提出通过ESGT战略实现创新赋能，“E”可持续服务，“S”整体空间营造,“G”物企战略咨询,“T”数字创新服务,ESG战略三支柱与科技融合为发展主轴，运营+经营双赢目标。

董兹华碧桂园生活服务集团副总裁、整合营销事业部/酒类事业部总经理李迪昇在《恒心、恒新——碧桂园服务酒类私域运营分享》主题演讲中，用两个恒心/新来表达对这个业务探索持之以恒的思路与构想。

第一是“恒心”是坚定我们做这个业务的初心，要基于业主他在社区的生活中对各类产品、对各类服务的需求，以需求为出发，构建产品和服务模式。

第二是“恒新”，现在经济已经进入到高速变化的时代，整个消费市场环境、竞争环境完全不一样，这就要求我们从产品、模式、团队上保持实时的创新。

李迪昇表示，碧服在所有增值市场化业务中都是秉承着这样的初心来做的。碧服酒类的探索也有将近五六年时间，从最早2019、2020年，和竹叶青开启了业内相对比较大体量的酒类合作的先河。到2022年，我们是所有物业中比较早把它从泛零售业务中拆出来作为独立发展的一块业务。经过三四年的发展，到今天，我们在酒类的业务已经基于社区场景延伸到社区体系外，构建了一个酒类业务架构。

整个酒类销售能力的逻辑：一手抓客户洞察，获取维护；一手不断更新SKU图谱和产品设计；一手抓团队不断地建设和复购。用这三个轮子把酒类销售的轮子转动起来，把酒类销售的业务不断做大，真正做到让物业开始逐步成为一部分业主心目中买酒的主要渠道或者可选渠道之一。

李迪昇克而瑞集团副总裁张兆娟在《2025 中国物业管理上市公司研究报告》主题演讲中，分享了最新的物业发展报告和趋势。

在管规模：增长放缓，持续退出低质低效项目。2024年披露在管面积的44家上市物企总在管面积约59.8亿㎡，同比增长5.3%，增速较去年同期下滑5.9个百分点；

管理密度：聚焦高能级城市，单城市项目密度较去年提升。2024年披露布局城市数量的20家上市物企单城市在管面积均值为148.3万㎡，较去年同期的143.2万㎡同比增长3.6%；

营收增速：聚焦有质量的增长，增速略有下降，同比下滑4.1个百分点至4.4%；

基础物管服务：收入占比仍在提高，提升至67.3%。营收里面，基础服务的营收在逐年提升，从58.5%，今年已经到了67.3%，基础服务还是压舱石。越小的企业，基础服务的比例越高，差不多占到80%，因为增值越难做，项目体量小、城市密度小。

社区增值服务：虽然占比有所下降，但所有人都在积极探索，尤其大公司没有停止对这件事情的探索，比如万物云朴邻租售这个板块8个亿，也相当于一个小型的租赁公司，他们的人效是优于头部同行的。

未来的发展重点：持续高质量发展、重视现金、提升盈利、做实收入。

策略：高质拓展、品质为先、做优团队、精益管理。

张兆娟阿里巴巴控股集团钉钉副总裁贾伟在《AI时代，钉钉行业化实践及思考》主题演讲中，分享了全球的AI发展浪潮历程、阿里技术推动产业变革的增值空间以及物业领域如何利用AI创造价值。阿里2月份宣布，将投入超过3800亿元，用于建设云和AI硬件基础设施，总额超过去10年总和。我们原来一个新业务需要招100个新人，都是要拿工资的，如果你创立了未来一家物业服务公司，有可能不是100个真实员工，而是50个员工+50个智能体，这50个智能体会帮你卖酒，帮你做整个客户缴费的能力提升，有可能未来招1000个新员工要花半年时间让他上岗，如果今天用AI训练员工的话，有可能7天不到就达到最老的老师傅水平，因为AI会用按照最高水平训练所有的知识库，这是我们做的AI的Agent模式。

作为一个物业企业如何运用AI创造价值呢？从三个层面回答这个问题。

第一，从身边最高频的协作办公场景出发，一定要上手快、成本低、能够攒足够的数据。目前我们在很多客户和刚才合作的标杆客户里面都已经创建了不同的企业级全员的AI助理，全面融入到了企业的组织治理和业务体系。

第二，我们看到所有企业的数据资产，原来沉淀在知识库里面的东西比较散，并没有成为真正驱动企业员工能力提升的模块。如果今天用AI助理配置了所有全域的知识库以后，员工可以把历史沉淀下来的好的企业数据、企业资产，真正让员工触手可及，不管是老员工、新员工，可以相互提升作战技能，提升组织沉淀，也是提升组织效率非常好的方式。

第三，从高频业务场景出发，解决业务痛点问题。比如组织发展，你企业里面可能两三千个项目，到底选拔什么样有能力的人来承担最重要的项目呢？按照过往只能是拍脑袋决定，如果今天HR系统接入到钉钉的AI助理，他就识别出来有哪些大于千万级的交付业务，哪些员工大于10年，历次绩效评价都是优秀的同学，他可以接某些盘，类似这样的一个偏组织发展的AI的合作价值，就可以因为你的一个决定而让所有过往可能通过惯性和拍脑袋的决策逻辑，变成通过AI来选人、用人、培养人的方式。

贾伟上海三菱电梯有限公司更新改造事业部总监张立珩在《电梯更新为城市发展注入新动力》主题演讲中表示，截止到2024年年底，全国在用电梯数量超1100万台，其中15年以上的老旧电梯超过了90万台，并且逐年递增中。

住房城乡建设部联合市场监管总局，2024年超长期特别国债资金共安排62亿支持各地对4.1万台住宅老旧电梯实施更新，惠及居民近170万户。截至2025年2月，全国已开工超长期国债资金支持更新电梯3.6万台。

为什么要电梯更新？10年以上的电梯性能会逐渐下降，那一般在15~23年，就是一个比较适合做电梯更新的年份。故障率高、安全隐患大、运行效率低、能耗高、维护成本高、修复时间长等。张立珩现场专业分享了三菱电梯在环境保护、安全出行、绿色建筑、智慧楼宇、品质提升方面的电梯更新改造解决方案优势和特点。

张立珩
精彩瞬间
*嘉宾演讲内容根据现场实录整理，旨在行业分享学习交流

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