基于物业公司视角的物业管理舆情争论分析

物业管理的起源回顾

1981年，为了应对改革开放后住房领域的新形势和更好服务香港、澳门同胞和华人华侨等的购房和居住需求，内地第一家物业管理公司——深圳市物业管理有限公司在深圳应运而生，这成为内地物业管理行业发展历史上的大事件。同年，广州的东湖新村也早早的开始实施物业管理行为，公开资料显示，东湖新村是内地第一个商品住宅项目、第一个引进外资开发的住宅项目、第一个实施物业管理的住宅小区。物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理模式此后逐渐从广东辐射到全国。

2003年，物业管理条例正式发布，这是国家层面第一部正式规范物业公司的法律规范，有力的推动物业行业的发展和转型变革。

2023年是内地物业行业发展的第42个年头，也是物业行业标准化发展的第二十个年头。起步于服务涉外小区管理的内地物业行业，在快速的发展过程中，创造了一系列瞩目的奇迹，也克服了诸多发展的桎梏，也直面了众多的艰难险阻和挑战。

其中，收入与支出的矛盾，已成为影响物业行业健康发展的最主要原因之一，并由此引发了一系列乱象。目前被社会、业主乃至物业行业本身所诟病的不少问题，都可以从这一对矛盾的两个方面出发去进行解释。

物业管理收支矛盾凸显

一提到物业公司收不抵支产生亏损这个敏感的话题，不少业主会不自觉的去质疑和反驳。无论是最近发生的物业公司撤场被法院判决赔偿几千万的案例，还是部分小区自管后不仅不用交物业费还能给业主发钱发物资的现身说法，亦或者是部分项目上发生的物业公司被更换却迟迟不肯离场的客观现实，又或者是近几年一些媒体或自媒体频频向大家宣传的物业公司公共区域收益高、广告收益丰厚的观念输入，都不断的在强化物业公司不可能亏损这个观念。

正如部分行业短时间内发展形势会产生巨大逆转一样，物业行业的发展形势，其实也一直在发生着某种变化。只是物业行业轻资产的特点，其变化程度并没有那么剧烈，所引起的后果并没有那么引人关注，而是以一种渐进式的、钝刀子割肉的方式不断对大家产生影响，行业的口碑下滑、业主的不满增加、大部分物业公司的发展变得艰难，都是这一大的发展趋势的真实写照。

物业公司收支矛盾日益凸显的背后，三个因素发挥了巨大的作用，它们分别是:城市化进程、房地产行业、居民收入。

接下来，我们从物业公司的收入和支出角度出发，结合这三个因素，对物业公司的收支矛盾做一个较为全面的梳理和解读。

收入端，物业公司各项收入挑战巨大

物业公司的收入，按照行业普遍认可的方式，一般可以分为三类:基础服务收入、业主增值服务收入、非业主增值服务收入。

城市化进程如何影响物业公司三类收入

城市化进程的快速推进，产生了大量的建设需求，不少住宅和写字楼、购物中心以及工厂、学校和道路等建筑与基础设施如雨后春笋般出现。大量的新修建筑的出现，一方面为物业公司提供了大量的接管标的，增加了物业公司基础服务的收入和非业主增值服务的收入（主要通过前期介入、经验赋能、示范区管理等方式）；另一方面，城市化进程吸引了大量的新进程人口，大量业主纷纷进入新的小区和新的办公楼居住和办公，带动了广告、社区零售、房租预售等业务的快速发展，使得物业公司业主增值服务收入也持续增加。

房地产行业如何影响物业公司三类收入

房地产行业的发展与广大新生代业主的成长发展基本息息相关，这也是大家最广泛接触、最普遍理解的一类影响，也是城市化进程大潮下对物业公司收入影响最明显的行业。房地产行业通过大量新修的住宅和写字楼，给物业公司提供了巨大的基础服务收入和非业主增值服务收入，也通过建筑和小区这一载体，给物业公司开展业主增值服务提供了空间和可能。

居民收入如何影响物业公司三类收入

改革开放以来特别是加入世贸组织以来，我国经济和居民收入有过一段快速增长的时光，在居民收入大涨的影响下，房地产开发全过程最关键的环节--销售，往往都能较为顺利的实现。透过这一关键过程，物业公司在三类收入上都能顺利的实现目标乃至超越目标。以媒体为例，在十多年前，由于居民巨大的消费潜力和彼时应用生态并不丰富的手机，居民信息的接收往往只能依靠电视、报纸和平面广告等载体，这也是社区广告发展的黄金年代。彼时社区广告的甲方往往是具有强大支付能力的各行各业的头部公司，而现在的社区广告，业主们观察可以发现，很多都变成了本地生活或者不那么知名的公司，广告费用的接收和支付能力也有了明显的下滑。

目前，我们的城市化进程已经进入相对稳定发展的阶段，房地产行业的发展也正走向深水区，物业公司的收入也大受影响，物业行业也正从增量阶段逐步走向存量阶段。

如果把增量阶段称为是收入大量增加特别是具有利润和现金流的收入大量增加的美好阶段，那么存量阶段则可以称为具有利润和现金流的收入几乎消失、低利润乃至零利润的收入大量增加、负现金流收入持续增长的痛苦阶段。

这也是当下物业行业收入视角的另一个现实，也是更底层更赤裸裸的事实:收入并不意味着利润和现金流，甚至有可能意味着亏损和大量投入。

支出端，物业公司面临形势严峻复杂

物业公司的支出，我们一般也可以分为三类:人力成本支出、维保支出、能耗及其他支出。

城市化进程如何影响物业公司三类支出

随着城市化进程的加速，大量农村人口进入城市。伴随着社会保障与管理更加的规范化，大量依赖基础劳动力的行业越来越难以享受到城乡差异所带来的社会保障方面的人力资源优势，员工整体雇佣成本不断上涨，人力成本总开支持续上涨。此外，伴随着最低工资的逐年上涨，这一支出增加的趋势更加明显。

与此同时，生产力的发展必然带来物质生活水平的提升，物质水平的提升必然使得生活的复杂度提升，换一种说法就是，建筑物的功能大幅增加，设施设备数量大幅增加。随着城市化进程减速，原有的建筑和设施设备折旧加速，建筑物单一部件损坏的风险增大、维持使用的成本大幅增加、维护更换的费用大幅增长的老化，同时其能耗和其他不可预见支出也大幅增加。

房地产行业如何影响物业公司三类支出

随着大量的房屋走过最初的、设施设备完好的时光，房屋建筑的维护使用成本持续上涨，维护基本功能所需要的人力资源投入也持续增加。特别是近年来，在部分房地产公司的推动下，高周转大行其道，大量的房屋质量下降明显，设施设备从完好到出现问题的周期大幅缩短。同时房地产为了不影响销售将部分责任转嫁给物业公司，不少物业公司在不具备评估能力和实际处理能力的基础上承接了过多的额外职责。物业公司的人力成本支出、维保支出、能耗及其他支出都有了明显的上升。

居民收入如何影响物业公司三类支出

居民收入的话题相对敏感，其主要影响了人力成本支出。名义工资的逐年上涨、其他行业的竞争、居民注意力的投射等因素，催生了越来越高的物业公司人力成本支出。

随着物业行业深度步入存量时代，这三类支出的增长幅度以及和收入的背离程度将越发明显，其矛盾将更加突出。

结论--物业公司篇

轰轰烈烈的城市化进程，不仅仅给物业公司带来了大量的业务和收入，给物业公司提供了绝佳的发展环境，也让很多本该发生的问题和冲突、本该早早采取的解决措施被大量的掩盖或推后，并在当下这个时点不断的爆发出来。

资本市场一赚二平七赔的共识，在物业行业也基本上存在。但一个很让人费解乃至经常被用作证明物业行业利润丰厚的证据是:当下物业行业超十万家的竞争格局，且其中的佼佼者如上市物业公司前几年还有着极为漂亮的业绩，与此同时不少头部物业公司还在通过垫资等手段恶性争抢项目。

毫无疑问，这既是当下物业行业发展参差不齐的真实写照，也是物业行业被片面认知的重要原因，更是在这一共识之下生存环境越发恶劣的广大物业公司的不可承受之重。

从增量时代到存量时代，转变正在方方面面发生。但实践往往先于思维发生转变，这也造成了当下物业行业亏损企业为主、垫资持续发生、新进入者频频、矛盾冲突激烈、品质不及预期等现象的并存。

面对困局，我们真的需要思考，什么才是物业行业的生存发展之道？物业行业的高质量发展，究竟要如何实现？

（更多资讯敬请关注：物业展，2024第五届广州智慧物业展，清洁园林绿化展，智慧社区展）

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