对房地产行业而言，所谓的“拐点”是否真的已经到来？这是当前人们热议的话题。我们不禁要问，这个所谓的“拐点”究竟意味着什么？是繁荣的终结，还是新的机遇？我们将从多个角度探讨这个问题。

最近，地产行业的情绪波动相当大。前一秒，人们还因为高层释放的救市信号而感到兴奋，期待着具体政策出台。然而，下一秒，一家头部房企暴雷的消息就成为了热门话题。

实际上，这些新闻作为旧有模式结束的余波，并不出人意料。反而是一些不太引人注目的动态，更值得我们关注和重视。之前已经提到过，当前的地产行业正处于新旧模式转换的关键节点。这是当前整个行业的宏观背景，也是所有政策制定者必须考虑的基本因素。

除了关注旧模式遗留的问题以及如何妥善处理和修复这些问题以避免突然的负面影响，我们还应该高度关注政策部门对新模式的规划和实施。此外，理解未来行业趋势可能更加依赖于我们对政策部门在新模式部署方面的认知。

深圳将不再新建安居型商品房和人才住房，而是按照《深圳市共有产权住房管理办法》的规定，将所有保障性住房统一改建为共有产权房。这一决定将于8月1日正式实施，标志着深圳的住房保障体系将与全国其他地区接轨。未来，深圳市的保障性住房将包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房三种类型。

在随后的7-8月，无锡、南京和东莞都出台了有关共有产权住房的新政策，计划放宽申请共有产权房的限制，扩大保障范围。例如，南京住房保障和房产局发布了《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，明确首次购买的产权份额比例可以为50%至80%，并且不限制购买人的户籍。

8月4日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于调整东莞市共有产权住房(含三限房、配建安居房)申购资格条件的通知(征求意见稿)》，拟在销售第二阶段放宽申请人范围至全市，并全面缩短各类申请人需缴纳养老保险的年限。

作为新模式下的重要内容，目前全国的住房保障体系正在快速推进。毕竟，旧路子堵死了之后，新路怎么走，要尽快明确方向、加快速度。目前来看，在大部分地产人关注的旧模式上，政策其实并不十分积极，但在新模式相关的政策领域，则非常大刀阔斧。

一慢一快，能清楚看到政策的导向和意图。

加大产权式住房保障  降低购房门槛、承认有限升值

其实，共有产权住房，不是我们国家才有的特殊产物。英国、美国、新加坡、瑞典等很多国家，都有共有产权制度，并且已经执行了几十年了，核心目的就是降低居民的购房成本。所谓共有产权住房，就是指中低收入住房困难的家庭，在无力一次性购买住房的情况下，可以按照个人与政府的出资比例，共同拥有房屋的产权。在满足一定年限后，后期可以根据家庭的实际情况，购买政府产权部分、由政府回购，或是转手交易。因此，保障性共有产权房，具有三个最主要的特点。

一是具有可支付性。

也就是，很多购房人戏称的“半价买房”。目前，共有产权房售价，基本都是周边市场参考价的50%，具体根据买家所占的产权比例来确定。首付和利息都减半，相较于普通商品房，购房门槛大大降低，能体现很强的保障和福利属性。

二是居住权稳定。

作为有产权的物业，购房者可以自由地对房屋进行改造、装修，享受落户、上学等附属价值，满足年限后，也能自由转让。从使用功能上来看，和商品房几乎没有区别。相较于租赁类住房，共有产权房过渡性居住属性不强，可以满足居民长期稳定居住的需求。

三是有限升值的特征。

很多人说，共有产权住房完全没有投资属性，这个说法其实不准确。例如，深圳最新的《深圳市共有产权住房管理办法》第27条就规定，居民在购房满五年后，如果要转让，在封闭流转的前提下，价格由买卖双方协商确定。市主管部门可以通过市场参考价规范转让行为。事实上，现在深圳大部分商品房二手房，也是在参考价附近成交的。也就是说，共有产权房的转让价格，依然是由市场来决定的，会根据本地市场的房价变化，实现有限的升值。政府作为部分产权的持有者，要持续满足潜在的保障对象，也需要保持一定的升值收益。共有产权房业主，能分享到城市发展的红利，是有利于中低收入居民进行资产积累的。共有产权房，封闭流转的特性，也能避免之前安居房、人才房存在的套利行为，强化了社会保障的属性。

现在，按照深圳8月开始执行的四个管理办法，我们基本上就能看到一个完整的、分梯队的社会保障房体系了。

首先，最底层的是公共租赁住房。

我们为低收入且住房困难的居民以及那些在社会基层提供基本公共服务的职工提供援助。租金基本上是市场参考租金的三分之一。对于处境更为艰难的特困人员、最低生活保障家庭和最低生活保障边缘家庭，租金将进一步降至市场参考租金的3%。这是我们最基础的社会保障措施。

其次，是保障性租赁住房。

为了解决新市民、青年人以及各类人才面临的租房困难和居住不稳定的问题，也就是满足他们特定人生阶段的过渡性居住需求，政府组织提供了配租的保障性租赁住房。这些住房的租金大概是同期、同区域、同品质租赁住房的60%。如果是由社会主体提供的租赁住房，其租金则不高于90%。

第三，是共有产权住房。

针对的是购买力不足，但是有房产消费需求的“中间层”市民。并且会根据供应情况，逐步放宽条件，把非户籍常住居民也纳入到保障范围。房价基本上是市场价的50%。

第四，是普通商品房。

针对有完全消费能力的客群，基本按照市场化逻辑，根据供需来供应和定价的居住产品。

在前三类住房供应量上来之后，对普通商品房的调控管制，很可能也不会再像现在这么严格。

可以看出来，通过供应共有产权房，弥补了租房和买房之间巨大的鸿沟。形成了一个梯级、可支付的住房供给体系，满足不同收入群体在人生不同阶段差异化的住房需求。

同时，也能减轻政府建设保障性租赁住房的财政压力。

也就是说，地产新模式下的理想蓝图，大概就是：

限购、限价、限售的调控手段彻底退出，商品房不再限制买房的数量和价格涨幅，转而通过征收房产税来实现调节和再分配；财政收入支持梯级保障房体系的建设，提供社会福利。

前两个是租，后两个是售，组合起来就是“租售并举”，真正实现居者有其屋。

地产当前真正的主线  就是供给侧改革

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的，难度也很大。

虽然当前的局面很困难，但是只能硬着头皮抗过去，否则之前的损失和努力，就都没有意义了，行业也会彻底失去转型的机会。

所以，不管怎么救市，行业都不会在走老路了。当前地产行业真正的主线，就是供给侧改革。

具体怎么改——住建部倪虹部长在7月27号的会议上，除了提到当前要释放需求，要采取降首付、降利率、认房不认贷等措施外，还提到很重要的一段话——

「要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。」

供给侧结构性改革，主要有几点：

一是土地供应端，强调人、地、房匹配。

也就是，人口规模大的热点城市，增加土地供应。避免出现土地供应的结构性错配，造成部分地区土地供应不足，推高房价，另一部分地区土地供应过剩，产生过量库存。

其次，是盘活存量建设用地。对于一些存量更新区域，已经明显不符合市场需求的商办土地，尝试去调整土地用途，将存量土地资源投入到产出更高领域，激活土地二级市场。

相信在这一波超大特大城市的大范围城中村改造中，会有一些创新性新模式的出现。房企和建筑企业，都可以积极去参与和探索。

二是房源供应端，一定是保障房和商品房双轨并行。

目前，在租赁住房领域，政策优惠和支持几乎是不留余力，政策出台的频率和数量都蔚为可观。

尤其是去年的「租赁金融17条」，更是从建设、购买、运营、退出各个环节，都给了很大的支持。目的，就是给企业做保障性租赁住房扫除一切障碍。

除此之外，共有产权房在接下来也会是一个值得关注的重点。6月份，北京发布了《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》，进一步明确了，共有产权房在封闭期结束后，可以按照市场价转让份额。

这就让共有产权房，具有了和商品房一样的使用功能和增值功能，如果产品力能跟上，接下来市场的接受度会更高，逐渐成为未来供应和成交的主力。了解VR数字售楼处，快人一步打动客户！

三是住房品质方面，全面改善化。

关于商品房的改善趋势，明源君之前已经说过很多次了。今年，又有头部房企在内部会议上明确，接下来，只做改善及以上定位的产品，只拿改善型地块，彻底抛弃刚需。

不得不说，头部房企的洞察还是很敏锐的。未来刚需类的需求，将大部分由共有产权房来满足。

甚至，共有产权房的供应面积，也已经开始朝着改善的方向发展。

2021年底，北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。深圳新的管理办法也明确提到，85㎡左右的户型，可以根据实际情况，面向3人家庭配售。

也就是说，三人家庭也可以购买三房户型，保障性住房不仅是要“住得下”，也要“住得好”。

还是那句话，旧模式走不通了，新模式才是未来。早日看清方向，也就少了很多无谓的焦灼和迷茫。

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