港股市场即将迎来又一龙头物企。
6月16日，港交所资料显示，长城物业集团股份有限公司(以下简称“长城物业”)正式向港交所主板递交上市申请，华泰国际和中国平安资本(香港)为联席保荐人。
实际上，相对于恒大物业、融创服务这些背靠房企背景的大型物企有所不同，长城物业在行业中有着自己极强的特性，那就是公司是当下全国范围内，无关联房企的独立物企中的绝对龙头。
值得注意的是，在长城物业本次赴港上市的背后，碧桂园服务的身影同样以投资人的身份闪现其中，持股比例更超15%。
长城物业递交招股书
翻看招股书，现在的长城物业于1993年在深圳成立，迄今已有28年的历史。实际上，公司最早成立的时间可以追溯至1987年，彼时长城物业的前身是长城地产房产管理部，1993年进行公司制改造，成立了长城物业管理公司。
而悠久的历史，也让长城物业在整个行业中也始终保持着先行者的独特地位，在多方面的布局上长城物业都走在了行业前列。
1994年，公司通过与中国银行合作，成为国内第一家电脑化收费的物业管理企业；1999年底，北京回龙观文化居住区一期工程物业项目面向全国招标，长城物业获得了回龙观一期C区40万方的物业管理权。这是我国首次全国范围的物业管理招投标活动，被业内誉为“全国第一标”。这是中国物业管理进入市场化时代的标志性事件，在全国范围内产生了重大而深远的影响；2000—2008年间，公司大量开发或采购信息管理系统，成为最早实践社区服务行业ERP系统的企业；2012年长城物业又开始探索与互联网+的结合，建立了一应云智慧平台，开始为社区业主提供社区服务。
而在具体服务的项目上，长城物业所经受和服务的项目也不乏国内外知名的大型项目，比如服务过2008年北京奥运会国奥村、西安世界园艺博览会，天津达沃斯论坛以及即将到来的2022年北京冬奥会（张家口崇礼富龙·四季小镇”及滑雪场等场地设施）等等。
截止目前，公司的业务已经覆盖全国31个省、直辖市和自治区的162个城市， 62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。长城物业管理的许多物业是其所在城市的地标建筑，例如上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场、南昌紫峰大厦及无锡东岭锡上购物中心。
从历史沿革不难看出，长城物业是行业内名副其实的老牌物企，而其此番登陆资本市场，自然是做足了准备。作为独立物企的龙头，又有诸多成功案例带来的光环加身。长城物业实力究竟如何，也吸引了外界巨大关注。
首先来看营收规模。根据招股书显示，公司2018年、2019年以及2020年分别实现营收24.04亿元、28.1亿元以及30.36亿元（单位均为人民币，下同）。这意味着公司近三年来营收增长了26.29%，增长稳健。
同为独立物企的上市公司中，在A股上市的新大正和南都物业，其2020年的营收规模分别为13.18亿元和14.13亿。
而从具体收入分类来看，公司的收入主要分为物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。
其中物业管理服务2020年录得收入23.15亿元，占整体收入76.3%，收入金额较2019年增长5.4%；地产开发商服务方面，长城物业录得收入1.08亿元，收入占比达3.6%；社区增值服务方面，公司录得收入3.68亿元，收入占比达12.1%；专业服务方面，公司录得收入2.43亿元，收入占比打8%。
值得一提的是，在整体物业管理服务收入中，2020年公司住宅物业收入的比重首次降到了50%以下。招股书显示，公司2020年住宅物业管理服务收入达到15.02亿元，占比为49.5%。
由此不难看出，2020年公司在上述四大类的收入金额上，除了地产开发商增值服务外，其余均取得了增长，其中物业管理服务收入仍是公司收入的绝对主力，除此之外，社区增值服务和专业服务的占比逐年攀升。
而在地产开发商增值服务方面，公司主要提供地产商售楼处的物而已管理服务；社区增值服务方面，公司提供的服务主要包括空间管理服务、社区购物服务、家居服务以及停车场管理服务。公司通过与业主及住户进行日常面对面交流及通过”一应生活”移动应用程序及微信小程序提供该等服务。
在专业服务领域方面，长城物业提供包括建筑及安装工程服务；电梯相关服务；及智慧综合运营平台服务。
除了营收规模之外，公司的管理面积也同样在独立物企中独占鳌头。招股书数据显示，截至 2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。
分业态来看，公司住宅物业在管面积为8493.7万平方米，非住宅物业的在管面积为2966.9万平方米，其中商业物业在管面积2040万平方米，公共物业在管面积926.9万平方米。
在收益方面，公司住宅物业提供的收益占整体收益的65%，而非住宅物业提供的收益占整体收益的35%。这意味着公司非住宅物业以26%的在管面积占比提供了35%的收益。
碧桂园服务身影闪现其中
遍观长城物业此次招股书后不难发现，当前行业龙头的碧桂园服务，也出现在了公司投资人的身影当中。
招股书显示，长城物业重组前由熙城睿丰、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈、中洲资本以及盛美同盈共同持有，分别持股22.14%、19.79%、12.67%、9.57、19.49%以及16.34%。
熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈均是长城物业的员工持股平台，1997年开始，长城物业就开始着手推出“实行产权制度改革”的方案，进行员工持股改革，这4家公司的普通合伙人分别为长城物业最终控股股东马兴文、陈耀忠、梁志军以及吕雨华，上述4家公司有限合伙人均为长城物业当时的雇员及前任雇员。
此外，中洲资本由独立第三方中洲控股实际控制。而盛美同盈方面，情况则相对复杂。2018年6月8日，长城物业宣布获得中美绿色基金、高和翰同和虔盛投资的战略入股。中美绿色基金CEO白波表示，长城物业作为行业龙头，有责任在行业中做出表率，成为绿色智慧社区的倡导者和创领者。
而根据2018年2月13日中洲控股的一份公告显示，中洲资本作为股权转让方之一，与成都市盛美同赢投资合伙企业签署了《关于长城物业集团股份有限公司股份之收购协议》（拟以人民币 4,894.3206 万元向成都盛美同赢出售所持有长城物业 166.2927 万股股份（占长城物业股份总数 8154.4 万股的 2.0393%）。
而根据该公告，彼时盛美同赢的实际控制人为张家口中美绿色海通投资管理有限公司，而其法人正是白波。而当时北京高和翰同基金、上海虔盛投资也均在盛美同赢投资中分别持股18.8%、11.7%。不难看出，彼时盛美同赢作为中美绿色基金、高和翰同和虔盛投资战略入股的具体操作方而存在。
不过根据媒体报道，这笔投资仅持续了两年，三家投资方便显示已撤股撤资。高和翰同与中美绿色基金便抽身离去，只留下虔盛投资，并且它的出资金额从5000万元骤降至10万元。根据企查查，目前盛美同盈的背后，是常盈投资、益富投资、富益投资和虔盛投资四家投资公司。
到2021年4月29日，碧桂园服务与盛美同赢订立股份转让协议，盛美同赢以人民币5400万元左右的对价代转让其于长城物业的13,321,391股股份予碧桂园服务。至此，投资完成后，碧桂园服务持有长城物业股权至15.28%。
当前市值最高的物业龙头股，参股了行业最大的独立物企，强强联合之下，双方能够擦出怎样的火花，也同样是在资本市场上值得关注的重点问题。
