物业管理行业加速洗牌，在各路资本的助力下，市场呈现“群雄逐鹿”态势。

3月29日，中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交了上市申请。同在3月份，还有另外两家物企携手冲击港股，其中不乏同样背靠房企的新力服务（控股）有限公司（以下简称“新力服务”）。

《中国经营报》记者在采访中了解到，国内物管市场较为分散，与房地产开发领域相比，企业注册数量是房企的2.4倍。但截至目前，上市物企是44家，另有近50家企业有上市计划。

从上市物企近日披露的业绩报告来看，营业收入和净利润增长明显，业务规模比拼呈现白热化。不过，由于多数为第三方收并购，毛利率有下滑趋势。从资本市场成交量来看，流动性偏弱，估值过高，易居企业集团CEO丁祖昱直呼：“近半物业股沦为了‘僵尸股’”。

针对业绩数据和企业发展问题，记者致电致函弘阳服务、银城生活、浦江中国控股有限公司方面，截至发稿，未获正面回应。新力服务提交给记者的材料显示，公司计划增加在管物业，也将进一步利用规模经济中的优势来更好地提升盈利能力。

加速抢滩港股

从股权结构来看，中南服务的控股股东为中南集团创始人陈锦石之女陈昱含及其家族信托，合计持有87.2%的股份。中南服务也成为江苏南通第一家拟上市物管企业。

招股书显示，2018~2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合年增长率为25.1%；净利润约1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率为92.9%。

公司的收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。截至2020年末，中南服务合计拥有173个在管项目，在管总建筑面积为3691万平方米，覆盖国内15个省区市53个城市；中南服务订约管理299个总合约建筑面积6461万平方米的项目，覆盖中国20个省区市85个城市。

中南服务的主要业务区域在长三角，特别是大本营江苏省。截至2020年末，公司在长三角地区共管理99个项目，在管总建筑面积占比约六成。有78个项目在江苏省内，而且90%的收入来自中南集团开发的物业。

记者注意到，创立于江西区域的新力服务，服务范围主要在大本营区域，公司最初的功能主要是为开发商新力控股旗下的新力置地提供住宅物业管理服务。

与关联公司新力控股的表现类似，新力服务的业务规模增长迅速，两年间，在管面积扩大4倍。招股书披露，截至2020年，新力服务在管面积3230万平方米，合约面积5750万平方米。公司在江西的在管面积和合约面积占总面积的比例分别为72.45%、77.9%。

虽然背靠房企，新力服务大部分业务增长并没有过度依赖关联公司新力控股，而是来自第三方项目，而且第三方在管面积占比在持续提高。

物管公司扩张规模的路径分为内拓和外延。内拓即是依托房企母公司的资源项目，而外部收并购则是最直接有效的扩张方式，通过“大鱼吃小鱼”的方式，获得独立第三方公司的资源。

基于此，Wind数据显示，40家已上市物企2020年中报销售净利率的中位数是13.7%、算数平均数为14.7%，而近三年里，新力服务的净利率仅为5.67%、6.56%、10.18%。

新力服务相关负责人在回复记者时表示，公司在江西取得市场地位的同时，在全国范围内开展业务布局，并重点投向大湾区、长三角地区及中西部地区，后续也将适时通过战略收购提高在各类市场上的竞争力，改进信息系统，提高管理及运营效率，吸引、培养及保留人才，支持业务的不断增长。

规模比拼白热化

“达到较高规模的头部企业，已将重点放在物业的增值服务上，而大多数成长型物企还在提高收并购的资金计划。”在嘉和家业物业服务研究院院长唐卓看来，无论上市与否，或是准备上市，成长型企业都处在规模战阶段。

据嘉和家业物业服务研究院统计，3月份，38家港股物企披露了2020年业绩报告，上市物企的总营收达1297.23亿元，同比增长40.2%；上市物企营收能力大幅提升，营收均值达32.43亿元。

值得一提的是，2020年上市物企阵营中共诞生4家营收过百亿的物管公司。行业也由此进入新的里程碑式发展阶段，随着资本化更加成熟，将会有更多物企迈入百亿级阵营，甚至会出现千亿级物企。

上市物企中增速最快的为世茂服务，通过扩张规模，加大在管面积，促使业绩增长。据该公司披露的业绩报告，2020年营业收入增速达101.9%，为50.25亿元。2020年，绿城服务实现营业收入101.06亿元，同比增长17.8%，仅低于第二名恒大物业集团有限公司4.03亿元。规模扩张过程的一个特点是，公司上市募资的大部分用在收并购。克而瑞物管报告指出，除了开发增量的辅助，物管企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。2019年以来上市的物企，都将上市募资中的大部分比例用于收并购，实现战略扩张。而所有上市物企募资总额（含IPO融资及配股融资等）已接近千亿元。庞大的资金量需要通过更多的收并购动作匹配。据统计，2020年的不完全收并购事件近80起，涉及资金近百亿元，而且12月单月收并购事件达17起，将行业收并购推向高潮。

物管行业集中度增加，并不意味着盈利能力强。中研物协的报告显示，2020年上市物企净利率和毛利率平均值分别为14.3%和29.5%，半数物企的净利率处于均值以下。

经过长期观察分析，克而瑞方面将物企大体划分四个梯队，分别是已经建立规模量级的企业，当下的目标是在物业服务板块之外，寻找新的有前景的赛道，为第一梯队；管理规模在5000万~1亿平方米范围的企业，处于加速扩大规模补短板的关键期，为第二梯队；正在加强自身区域内的深耕度，或在专业业态领域加速布局的区域型物企，为第三梯队；管理规模尚小，在品牌竞争力上与全国企业相比稍逊的物企，为第四梯队。

尾部企业发展承压

克而瑞物管研究员李斌撰文表示，虽然物业板块整体录得较为优异的表现，但作为马太效应显著的行业，物业板块的两极分化现象较为显著。对于中小企业尤其是即将或准备上市的物企而言，通过内拓和外延扩大规模的两条路相对而言较为坎坷。

记者注意到，3月底，总部位于江苏南京的弘阳服务集团有限公司（01971.HK）披露上市以来的首份年度报告。报告期内，实现营业收入7.7亿元，同比增速52.7%；净利润0.9亿元，同比增长63.5%；毛利率为27.9%；净利率近年来表现并不稳定，2020年为9.6%，较上年同期减少1.8个百分点，处于行业较低水平。

据银城生活服务(01922)业绩报告显示，2020年，公司实现营业收入为9.6亿元，同比增长38.3%；净利润为0.7亿元，同比增长111.3%。净利率和毛利率分别为7.3%、16.9%，远不及行业的平均水平。

较早一批登陆资本市场的浦江中国有限公司（01417.HK），招股书显示，公司毛利率水平遭遇4连降。2016~2020年，毛利率分别为19.61%、18.41%、17.18%、15.3%，已经低于上市物企平均值。

截至2020年末，银城生活服务在管面积3914.4万平方米，合约管理面积为4276.8万平方米，储备面积仅为360万平方米。管理层在业绩会上表示，公司3年内在管面积达到1亿平方米。在当前物管企业激烈竞争的背景下，公司如何面对规模扩张的压力？记者联系银城生活服务方面，截至发稿，未获回应。

李斌认为，对于许多“小而美”的物业公司而言，随着50强房企基本已分拆物企上市，未来上市的物企已很难在规模上塑造“亮点”，也很难通过规模化扩张和已完成上市过程的42家物企竞争。因此，未来衡量物企估值潜力，将进入第三阶段，规模基础之下，城市深耕度、城市综合服务等特色业务或将推升企业优势标签乃至估值。

“收并购获得业务规模，却也是拉低成长型物企毛利率的主要原因。因为尽管企业本身的管理水平好，体系较为完善，但是收并购得来的独立第三方项目却未必运营完善，短期内毛利率会有所折损。”唐卓提到，类似企业应该注意完善管理体系，做好经营的标准化建设，提升运营能力，或者开辟新的增值服务赛道来弥补非业主增值服务的空白。

来源：中国经营报

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