2022年对整个物业管理行业而言是磨砺、机遇空前的一年，考验了物业企业可持续发展能力、业务基本盘。在此特殊的一年，哪些物业上市公司引领行业？物业上市公司的价值分布区间怎样？影响物业上市公司价值排名的要素有哪些？进入榜单的的物业上市公司都分布在哪些区域？
9月29日，在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上，由每日经济新闻和每经智库共同发布的首份《2022中国物业上市公司价值榜TOP30》给出了答案。
行业趋势：龙头物企集中度加剧
根据Choice数据，2022年上半年，港股物业上市公司营收在10亿元以上的有22家，30亿元以上的有8家。其中，碧桂园服务以200.55亿元大幅领跑，第二名雅生活服务的营收为76亿元。利润方面，上半年归母净利润在5亿元以上的有16家，有19家物业上市公司归母净利润增速在20%以上。与往年有所区别的是，由于母公司、市场等多重因素影响，今年上半年23家物业上市公司出现归母净利润负增长。
总体来看，2020中国物业上市公司价值榜TOP30的总体评价分为1326分。其中，排名第一的公司是碧桂园服务，评价分达255.99，比第二名雅生活服务高出了126.28分；排名第30位的公司评价分为9.75，与第一名之间相差246.24分。
在2020中国物业上市公司价值榜TOP30中，评价分值突破100分的公司有3家，分别为碧桂园服务、雅生活服务和保利物业，它们的总体得分为512.78，占TOP30物业上市公司总体评价分值的38.66%。这说明龙头物业公司价值增长更快，也再次证明TOP30物业上市公司的价值正在向龙头企业集中。
评价分在50-100分的物业上市公司有5家，它们的总体评价分值为348.2，占TOP30总体评价分值的26.25%；评价分在10-50分的公司有21家，总体分值为455.49亿元，占TOP30总体评价分值的34.34%；仅1家企业的评价分在10分以下。
事实上，从2022年物业上市公司半年报的情况看，多项指标的增速均值不如去年同期和去年全年水平。但随着行业内大型公司的规模化运作，更好地降低运营成本、进行更多的资源调配，在市场竞争方面将更有优势，未来行业的集中度还会进一步提升。
在管面积：直接影响物企价值排名
物业上市公司的价值影响力，在很大程度上折射出物业行业的价值影响力。
有鉴于此，此次榜单从各上市物业公司的2022半年报数据中抽取了“在管面积”“增值服务收入”“毛利润”三组客观指标数据（这三组数据是物业上市公司最广泛披露的数据，代表了投资者最为关注的企业规模、增长潜力和盈利能力），并将上述三组数据等比例缩小成换算值，再按比例加权计算，得出评价分，最终评出物业上市公司价值排行榜。
从三组数据的单项榜单情况来看，在管面积规模的大小对公司毛利、增值服务均有着最为直接的影响，决定着最终评价分的产生。今年上半年港股48家物业上市公司总在管面积52.90亿平方米，平均在管面积为1.10亿平方米，有12家物业公司在管面积超过这一均值，其中在管面积超过5亿平方米的有3家。
增值服务方面，上半年48家物业上市公司增值服务总收入231.61亿元。其中，增值服务收入在10亿元以上的企业有6家，收入最多的是碧桂园服务，约35.36亿元。从收入分布情况来看，有14家物业上市公司的增值服务收入在均值以上，合计176.65亿元，约占总收入的76.26%；有13家物业公司收入不足1亿元。
毛利方面，上半年48家物业上市公司毛利总额为231.61亿元。其中，毛利在10亿元以上的企业有6家，收入最多的依然是碧桂园服务，约53.87亿元。从收入分布情况来看，TOP10物业上市公司毛利合计150.63亿元，约占毛利总收入的65.03%；毛利收入在1亿-10亿元之间的企业有32家，占据了该榜单的绝大多数；不过，仍有10家物业上市公司毛利收入不足1亿元，占比20.83%。
如同房地产企业告别高周转、高增长一样，物业公司快速跑马圈地的时期已过，修炼好内功成为首要课题。在行业回归服务本质之际，物业企业要扎实地稳住服务基本盘，把握城市精细化治理、公共服务均等化、社区治理新模式等政策和时代机遇，让物业服务场景、服务质量走向高质量发展。
区域分布：广东和上海占比超5成
从地域上看，在2022中国物业上市公司价值榜TOP30中，上榜企业最多的地域是广东，TOP4上榜企业碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、华润万象生活均来自广东。在TOP30中有11家企业来自广东，超过三分之一，合计分值为785.36，占TOP30总体分值的59.23%，超过一半。上榜企业数量排在第二位的是上海，有6家企业上榜，占TOP30的20%，合计分值为188.89，占TOP30分值的14.24%，约占七分之一。
总体来看，2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业的地域分布有一个明显的特点：高度集中。
广东、上海两个一类地区就有17家企业，占TOP30榜单企业总数的56.67%，超过一半。17家企业分数合计为1003.75分，占TOP30总分数比例为75.69%；再加上北京三家物业公司，这三个一类地区TOP30中就有20家，占比三分之二；评价分值总计为1044.16，占TOP30的78.73%。
江苏、河北、天津、福建、浙江、重庆这6个二类地区共有10家企业上榜，占TOP30的三分之一；评价分值总计为281.84亿元，占TOP30的21.27%。其他地区没有企业入围。
由此可以看出，广东在全国物业行业中处于遥遥领先的地位。2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业主要集中在广东、上海和北京四个行政区，处于绝对主导地位。与此同时，物业行业的集中度在不断提升，且未来还有一定的提升空间。
从在过去三年疫情中的表现看，无论是当下业务模式还是未来发展前景，物业公司都是最稳定的。在此变局中，物业上市公司也在不断探索新发展思路，推动行业转型升级。
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