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龙头物企集中度加剧!2022哪些物业上市公司引领行业?
来源:网络整合 | 作者:广州物博会-小智 | 发布时间: 2022-10-03 | 102 次浏览 | 分享到:

物业管理,上市公司,物业行业


2022年对整个物业管理行业而言是磨砺、机遇空前的一年,考验了物业企业可持续发展能力、业务基本盘。在此特殊的一年,哪些物业上市公司引领行业?物业上市公司的价值分布区间怎样?影响物业上市公司价值排名的要素有哪些?进入榜单的的物业上市公司都分布在哪些区域?


9月29日,在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上,由每日经济新闻和每经智库共同发布的首份《2022中国物业上市公司价值榜TOP30》给出了答案。


行业趋势:龙头物企集中度加剧

根据Choice数据,2022年上半年,港股物业上市公司营收在10亿元以上的有22家,30亿元以上的有8家。其中,碧桂园服务以200.55亿元大幅领跑,第二名雅生活服务的营收为76亿元。利润方面,上半年归母净利润在5亿元以上的有16家,有19家物业上市公司归母净利润增速在20%以上。与往年有所区别的是,由于母公司、市场等多重因素影响,今年上半年23家物业上市公司出现归母净利润负增长。


总体来看,2020中国物业上市公司价值榜TOP30的总体评价分为1326分。其中,排名第一的公司是碧桂园服务,评价分达255.99,比第二名雅生活服务高出了126.28分;排名第30位的公司评价分为9.75,与第一名之间相差246.24分。


在2020中国物业上市公司价值榜TOP30中,评价分值突破100分的公司有3家,分别为碧桂园服务、雅生活服务和保利物业,它们的总体得分为512.78,占TOP30物业上市公司总体评价分值的38.66%。这说明龙头物业公司价值增长更快,也再次证明TOP30物业上市公司的价值正在向龙头企业集中。


评价分在50-100分的物业上市公司有5家,它们的总体评价分值为348.2,占TOP30总体评价分值的26.25%;评价分在10-50分的公司有21家,总体分值为455.49亿元,占TOP30总体评价分值的34.34%;仅1家企业的评价分在10分以下。


事实上,从2022年物业上市公司半年报的情况看,多项指标的增速均值不如去年同期和去年全年水平。但随着行业内大型公司的规模化运作,更好地降低运营成本、进行更多的资源调配,在市场竞争方面将更有优势,未来行业的集中度还会进一步提升。


在管面积:直接影响物企价值排名


物业上市公司的价值影响力,在很大程度上折射出物业行业的价值影响力


有鉴于此,此次榜单从各上市物业公司的2022半年报数据中抽取了“在管面积”“增值服务收入”“毛利润”三组客观指标数据(这三组数据是物业上市公司最广泛披露的数据,代表了投资者最为关注的企业规模、增长潜力和盈利能力),并将上述三组数据等比例缩小成换算值,再按比例加权计算,得出评价分,最终评出物业上市公司价值排行榜。


从三组数据的单项榜单情况来看,在管面积规模的大小对公司毛利、增值服务均有着最为直接的影响,决定着最终评价分的产生。今年上半年港股48家物业上市公司总在管面积52.90亿平方米,平均在管面积为1.10亿平方米,有12家物业公司在管面积超过这一均值,其中在管面积超过5亿平方米的有3家。


增值服务方面,上半年48家物业上市公司增值服务总收入231.61亿元。其中,增值服务收入在10亿元以上的企业有6家,收入最多的是碧桂园服务,约35.36亿元。从收入分布情况来看,有14家物业上市公司的增值服务收入在均值以上,合计176.65亿元,约占总收入的76.26%;有13家物业公司收入不足1亿元。


毛利方面,上半年48家物业上市公司毛利总额为231.61亿元。其中,毛利在10亿元以上的企业有6家,收入最多的依然是碧桂园服务,约53.87亿元。从收入分布情况来看,TOP10物业上市公司毛利合计150.63亿元,约占毛利总收入的65.03%;毛利收入在1亿-10亿元之间的企业有32家,占据了该榜单的绝大多数;不过,仍有10家物业上市公司毛利收入不足1亿元,占比20.83%。


如同房地产企业告别高周转、高增长一样,物业公司快速跑马圈地的时期已过,修炼好内功成为首要课题。在行业回归服务本质之际,物业企业要扎实地稳住服务基本盘,把握城市精细化治理、公共服务均等化、社区治理新模式等政策和时代机遇,让物业服务场景、服务质量走向高质量发展。


区域分布:广东和上海占比超5成


从地域上看,在2022中国物业上市公司价值榜TOP30中,上榜企业最多的地域是广东,TOP4上榜企业碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、华润万象生活均来自广东。在TOP30中有11家企业来自广东,超过三分之一,合计分值为785.36,占TOP30总体分值的59.23%,超过一半。上榜企业数量排在第二位的是上海,有6家企业上榜,占TOP30的20%,合计分值为188.89,占TOP30分值的14.24%,约占七分之一。


总体来看,2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业的地域分布有一个明显的特点:高度集中。


广东、上海两个一类地区就有17家企业,占TOP30榜单企业总数的56.67%,超过一半。17家企业分数合计为1003.75分,占TOP30总分数比例为75.69%;再加上北京三家物业公司,这三个一类地区TOP30中就有20家,占比三分之二;评价分值总计为1044.16,占TOP30的78.73%。


江苏、河北、天津、福建、浙江、重庆这6个二类地区共有10家企业上榜,占TOP30的三分之一;评价分值总计为281.84亿元,占TOP30的21.27%。其他地区没有企业入围。


由此可以看出,广东在全国物业行业中处于遥遥领先的地位。2022中国物业上市公司价值榜TOP30企业主要集中在广东、上海和北京四个行政区,处于绝对主导地位。与此同时,物业行业的集中度在不断提升,且未来还有一定的提升空间。


从在过去三年疫情中的表现看,无论是当下业务模式还是未来发展前景,物业公司都是最稳定的。在此变局中,物业上市公司也在不断探索新发展思路,推动行业转型升级。


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