物业展，智慧物业展，垃圾分类展，清洁园林绿化展，智慧社区展报道：
房企分拆物业公司，独立上市，已经成为房地产业的热潮，不得不说，2019年的物业管理行业在资本市场也取得了亮眼的成绩。行业普遍对上市物业服务企业较为看好，并且从上市企业的融资资金流向可以看出，主要资金被用来进行同业收购或者上下游收购，物业管理行业发展呈现一个聚集效应。 而未上市企业，也开始加快物业板块的上市进程，不管是在上市申请中的企业，还是刚刚分拆，准备独立上市的企业，都显示出了冲击资本市场的决心。
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1.上市步伐加快      

2019年12月19日，保利物业于港交所敲钟，成功在港股主板上市。上市首个交易日，保利物业交投活跃，全日最高股价每股45.35港元，收市报每股45.35港元，较发售价每股35.10港元上升29.20%，股份全日总成交量约8.83千万股，总成交金额约37.43亿港元，得到了资本市场和投资者的认可。同日，时代邻里（9928.HK）发行约161,820,000股，发行价格为每股5.15港元，其中香港发售16,182,000股，国际发售145,638,000股，市值约46.8亿港元，时代邻里正式迈入国际资本市场。

截至目前，已有22家物业公司登陆资本市场。2014年彩生活港股上市，成为首个上市的物业公司，2014年到2017年期间，除彩生活外，还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市。      2018年开始，物业公司上市步伐加快。当年年初，A股诞生首家物业上市公司南都物业，随后新大正等物业公司陆续在A股上市。碧桂园服务、佳兆业美好等物业公司相继在港股上市。今年以来，滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业、时代邻里等8家房企旗下物业服务公司陆续在港成功上市，截至目前，中国内地在港交所主板上市物业公司已达19家。此外，还有宝龙商业、兴业物联服务、烨星集团、建业新生活等多家物业公司正在排队等待上市。

2.多家企业市值超百亿港元       

从股价表现看，物业板块成为市场上的新晋热门，尤其是在港股市场，在今年港股持续调整的背景下，但物业股逆势上扬，普遍上涨。截至12月19日，港股市场上今年已有新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、佳兆业美好等6只物业股股价涨幅翻番。     
同时，多家物业公司市值超过百亿港元。截至12月19日，行业龙头碧桂园服务市值高达698.06亿港元，雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业市值分别达353.33亿港元、241.87亿港元、223.96亿港元、165.66亿港元。其中，绿城服务223.96亿港元的市值甚至超过了关联房企绿城中国188.44亿港元的市值。     
物业板块受到资本追捧或是因为其广阔的发展前景。川财证券认为，物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况，2016年我国商品房销量增速达22.5%，2017年实现销售面积16.94亿平方米，2018年在高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长，对应2016年-2018年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。同时，截至2018年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间，随着区域性经济的崛起，保守估计2021年-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9亿-10亿平方米的合理水平，行业规模、业绩想象空间巨大，物业板块将成为“顺周期扶摇而上的蓝海板块”。      东北证券也指出，目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，物业板块仍具备相当的投资价值。

3龙头企业优势凸显      

在行业成长性高的同时，当前物业行业集中度还较低。按照2018年末在管数据计算，前三大物业公司的市占率约为3.5%，前十大物业公司的市占率约为11.4%，前百大物业公司的市占率约为38.9%。截至2018年底，百强物业公司平均在管面积为3718万平方米，同比提升17.52%；前十大物管公司在管面积均值达2.39亿平方米，市场份额由11.06%上升至11.35%，行业保持向龙头集中的趋势。     
光大证券表示，随着物业服务企业上市数量迅速提升，主流企业竞争优势进一步显现。上市物业公司融资目的显示，前两大用途分为收并购扩大业务范围和APP平台建设，资本加持将进一步扩大主流企业的竞争优势。主流房企拥有较高的品牌知名度和美誉度，在管面积规模较大、客户基础扎实、资本实力雄厚，除了能通过规模效应做大基础展务，也能为培育高毛利率的增值展务提供土壤。数据显示，头部企业如碧桂园服务、绿城服务等，增值展务占营收比重显著高于AH上市企业及百强企业平均水平。     
东北证券还指出，背靠龙头房企的物管公司因强确定性而备受资本市场青睐。2019年上半年，背靠龙头开发商的物管公司其在管面积大多获明显增长，而合同面积的增速更是高于在管面积，未来利润无承压       
中泰证券研报认为，物业管理行业是一个只需轻资产经营就能够持续创造稳定现金流的行业，兼具成长与抗波动双重属性。据光大证券预测模型测算，在不考虑物业管理费提价情况下，预计2021年国内物业服务规模将达到9481亿元。业内专家指出，传统的住房开发时代已经过去，在后地产时代，物业服务作为一个万亿规模的市场正在崛起。

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