作为内地物业管理的发源地，广东一直承担着内地物业行业排头兵的角色，并不断为行业的发展贡献经验与智慧。

恰逢内地物业行业发展四十周年，中国网地产专访广东省物业管理行业协会副会长、中奥到家副总裁梁兵，探讨资本热潮下物业企业的应对与变革。

广东省物业管理行业协会副会长、中奥到家副总裁梁兵

二十余载坚守行业 见证过去更盼未来

2015年11月25日，中奥到家正式宣布在港交所上市，成为继彩生活、中海物业后第三家登陆港交所的物业公司。

时光荏苒，中奥到家即将上市满六年，公司办公地点也从番禺旧址搬到了全新的写字楼。六年时间里，物业行业上市公司数量已经增长到52家，物业公司在资本市场如鱼得水，但同时也出现了第一家摘牌的物业公司。

与此同时，物业行业也经历了不少跌宕起伏的大事件。

2021年1月5日，住房和城乡建设部等十部门印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。随后，上市物业公司股价迎来一波拉升。

2021年7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知要求，要力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题。其后，上市物业公司股价连续两日暴跌。

作为一个物业行业的老兵，梁兵对物业行业的记忆显然不止于此。“我是1996年底因为参加物业管理培训而偶然进入了物业管理行业，当时拉我进入珠岛物业的总经理后来又带领我们几个人一起筹建了恒大的金碧物业，1999年我以总经理助理身份加入当时的奥园物业，2005年正式加入中奥到家，成为创始团队成员并担任副总裁至今”。

回忆过往，梁兵不由得感慨道，“作为见证了2003年第一部《物业管理条例》颁布的人，我是物业行业的一代半人，也是最早进入行业的大学生之一”。

二十余载坚守行业，同时也是物业行业上市潮的见证者与参与者，以及后来物业行业一系列大事件的亲历者，梁兵对这个行业有着很深的感情。

“我们经历了这个行业发展壮大的全过程，从过去走到现在，但是我还希望看到这个行业的未来，行业最后走到哪一步。我希望行业最终定型的时候，我还在岗位上”。梁兵憧憬道。

规模扩张绝非易事 整合协同长路漫漫

现阶段，物业行业收并购与市场拓展呈现白热化趋势，价格竞争此起彼伏。

广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤透露，国税总局金税三期项目预算2400多万元，中标价才1900余万元，中标价比预算低500万元。

不难发现，当下物业公司纷纷选择了不断做大规模、做多营收的发展路径，并在资本加持下大大加速这一进程。

对此，梁兵有着不同的思考与看法。“我们物业行业内一直有个共识，叫做规模不经济效应。我认为物业行业是一个规模不经济的行业，因为我们越是规模化，管理成本占的比例越大，因为个人在组织中的力量被削弱了，这就需要一个庞大的管理机构帮你实施日常管理与监督，这块管理成本大了以后，规模不经济效应就出来了”。

与此同时，当下收并购市场虚高的估值也让梁兵十分不理解。

“相对来讲中奥到家上市比较早，也是物业行业最早接触到资本的企业之一，我们对资本的认识相对来说一直比较清醒。现在物业行业竞争非常恶劣，以买一个物业公司为例，你出8倍估值我就出10倍，你出10倍我就出12倍，你出12倍我就出14倍，一步步拉高了整个行业的收并购成本”。

梁兵进一步分析道，现在问题是收购方花了成本，从资本的逻辑来讲，花了成本就一定要把钱赚回来。但现状是物业服务费不能够大面积、大幅度提高，那么在物业公司新的盈利模式还没有完全清晰之前，唯一的赚钱途径就是减成本、减费用，这就会影响业主的服务感受。

与此同时，收并购后的物业公司间整合也是一个漫长而艰巨的过程。

梁兵表示，物业公司的品牌化、品质化是很长的一个发展过程，这需要非常长的时间积淀才可以形成。同时由于物业公司间规模、区域分布等的差异，彼此整合并不容易。“被收购方在管项目是否存在风险，企业品牌与口碑如何维持，客户忠诚度如何提升，高端、中端、低端不同业主的诉求如何满足？这都需要我们认真思考，一步步探索”，梁兵透露。

行业估值终将回归 有为更应有所不为

截至8月12日收盘，各上市物业公司的股价相对前期高点皆有不小的跌幅，而物业行业的估值中位数也一直在缓慢下跌。行业内外人士不无担忧，物业行业，是否会就此迎来价值重估？

对此，梁兵表示，从微观的角度来看，我认为物业行业现在的问题是行业在资本市场上过热，被资本不停追捧。一般而言，如果一个行业估值到了60倍、70倍，意味着大家认同它现有的模式，同时行业内的企业能活60年或更久。但我敢保证没有哪个物业公司有胆子说自己能够活60年甚至更久，所以我认为现在的估值是偏高了。

梁兵进一步分析道，上市公司估值过高，连带着下来收并购以及整合的估值也会过高，在资本追求尽快盈利的诉求的裹挟下，不少物业公司尽快解套的唯一办法就是降低服务质量，用更少的成本来换取更高的效益，这对物业行业长远发展是非常大的伤害，也是现有泡沫化、资本化的过程中一个非常大的问题。

梁兵同时也透露了行业发展中的一个乱象，就是抢项目。“物业公司以前是靠服务去获取项目，现在是靠资本去获取项目。在有的小区，明明物业服务的还不错，但就是会有物业公司跑去跟业委会说，我们帮你投入100万做改造，让我们来管理这个项目，然后把现有的物业公司赶走，这种现象目前越来越多”。

对此，梁兵反思道，物业行业的健康发展离不开协会的引导，同时参与其中的物业公司也要有所为有所不为，要有底线。对同行要有底线，对业主也要有底线。

对于业主的底线，梁兵一方面提到了做好服务的重要性，另一方面也说到了业主数据的保密和使用问题。

“前年我们有个机会进入德国，我们发现德国的物业管理效率非常低，可能就几间房子，但是看门大爷就得在那看着，改进空间非常大。后来我们思考能不能用人脸识别、指纹识别等方式提高效率，最后发现德国法律不允许做这个事，导致效率不能提升，最后我们就放弃了这个业务。这里也可以看出来，对于业主数据，我们要有社会责任感，不能滥用职权，我们要看住这些数据，明确哪些该用、哪些涉及隐私、哪些不涉及隐私，要做详细的区分“。

“我相信中大型以上的物业公司都有数据分析的能力，但在能力建立之初我们就要筛选哪些数据我们应该抓取，哪些数据我们压根不应该抓取、不应该做这样的分析。即使你有这个能力，你应不应该运用？这是社会和企业都需要思考的问题，关乎企业道德和对业主的底线，大家要有所为更要有所不为”，梁兵最后补充道。

（来源：中国网）

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