近年来，物业服务企业加大对社区增值服务的探索，服务种类逐渐分化，并发展出许多契合中国社区形态和房地产运作模式的增值服务类型。由于传统的物业管理服务低毛利且同质化较高，业务增长主要依赖在管面积提升，难以形成规模效应，市场规模增长具有天然瓶颈，社区增值服务高毛利、差异化的特点对公司利润增长显得尤为重要。

本文针对已披露2020年业绩报告的上市物企增值服务进行研究分析，得出以下几点结论：

①业务结构持续优化，社区增值服务渗透率不断提升

②居家生活类与空间运营类服务将成为物企重要发力点

③高毛利率促使社区增值服务发展为企业核心业务

01业务结构持续优化，社区增值服务渗透率不断提升

随着基础物业市场的竞争加剧，社区增值服务成为众多物业服务企业第二增长曲线及寻求突破的新方式。物业服务企业积极应对市场需求变化，整合公司自身和社区内外优质资源，持续提供多元化、差异化的增值服务，进而将社区增值服务打造成企业新的盈利增长点，成为助推企业快速发展的重要力量。

社区增值服务营收占比增长强劲。2020年，35家上市物企社区增值服务总收入达166.09亿元，均值4.75亿元，同比增长60.3%，发展势头领先其他业务；社区增值服务占总营收比重较2019年同期增长1.8个百分点至14.2%，而非业主增值服务占比均值为21.5%，占比逐渐下降，物业服务企业业务结构持续优化。

图1: 2019-2020年部分上市物企增值服务收入占比情况

数据来源：公司公告

图2：2019-2020年部分上市物企社区增值服务收入占比

数据来源：公司公告

从社区增值服务收入情况来看，2020年绿城服务的社区增值服务（园区服务）收入居上市物企社区增值服务收入绝对值的首位，同比增长13.8%至21.77亿元。保利物业社区增值服务收入紧随其后，为17.48亿元，较2019年同期提升约51.5%。碧桂园服务社区增值服务收入约17.31亿元，同比增长100.1%，占比提升至11.1%。

从社区增值服务收入增速来看，35家上市物企2020年社区增值服务收入平均增长率达63.5%，共9家企业增速超100%，社区增值服务正快速向物业服务企业营收贡献的主力军迈进。其中，弘阳服务社区增值服务收入增速居上市物企首位，同比增速高达310.9%。主要由于公司五条产品线均取得了快速增长，其中资产管理服务及公区增值服务收入合计占社区增值服务收入近9成，资产管理服务收入上涨至4838万，同比增幅高达1891%，公区增值服务收入同比增长167%至4676万元。世茂服务2020年积极通过企业合作、收并购与品牌建立等方式提高社区增值服务收入，社区增值服务收入同比增长146.8%至16.01亿元，占总收入的31.8%。

图3: 2019-2020年部分上市物企社区增值服务收入及增速

数据来源：公司公告

服务渗透率不断提升。社区本身拥有巨大的人口流量，对于物业服务企业来说，随着管理面积的增加，社区增值服务的客户基数也会显著增长，进而产生规模经济效益，促使公司营业收入不断增长。2020年23家上市物企社区增值服务ARPU（住宅每户年均社区增值服务收入）均值为649.7元/户/年，同比增长约9.8%。物业服务企业社区增值服务渗透率和深度不断提升，成效显著。

其中，世茂服务社区增值服务ARPU为1841.1元/户/年，同比增长85.4%，绝对值排名第一，远高于排名靠前的绿城服务、永升生活服务、保利物业等公司（均在1100元/户/年左右）。物业服务企业通过创新增值服务产品，精准匹配业主消费需求，促使增值服务渗透率和业主接受度的提升，收益持续增长。

图4: 2020年部分上市物企社区增值服务ARPU

数据来源：公司公告

02 居家生活类与空间运营类服务将成为物企重要发力点

随着物业管理规模的增长和业主覆盖面的扩大，物业服务企业结合自身特点和业主需求，进一步通过服务创新、对外合作、加大渗透、创建品牌等方式构建多元化的社区增值服务体系。社区增值服务的商业模式日益成熟且具有延展性，增值服务的内容和品类不断丰富，各物业服务企业向社区多维度深度挖掘。

从上市物业服务企业社区增值服务布局来看，业务类别主要集中在社区居家生活服务（社区零售、家政服务、文化教育服务、家装服务等）、物业资产管理（经纪服务、租赁协助、长租公寓、车位租售等）及社区空间运营服务（社区媒体、停车场管理、快递柜等）三大类。同时，企业结合业主及住户的日常需求开展个性化的服务，例如社区养老、旅居服务等。

居家生活类服务主要是物企针对业主日常生活所产生的各种需求为其提供多样化服务，是业务内容最多元的一项子业务，也是增速最强劲的服务，收入占比最高，样本企业均值达42.6%；空间运营类服务占比均值为33.2%，资产管理类服务占比均值为24.4%。

图5：2020年部分上市物企社区增值服务主要业务类别收入占比均值

表1: 2020年部分上市物企社区增值服务收入构成及占比明细

数据来源：公司公告

从社区增值服务细分项收入及增速来看，增速较快的业务主要包括社区零售、美居服务、社区传媒及物业经纪服务等。2020年蓝光嘉宝服务房屋经纪收入达1.12亿元，同比增长高达434.3%。保利物业的社区零售、美居服务收入分别为4.05亿元、3.85亿元，同比增长分别为110.4%、223.1%。碧桂园服务社区传媒服务收入达3.50亿元，同比增长273.6%；同时，其增值创新服务（社区团购、生活驿站）收入达5.34亿元，同比增长268.6%；家装服务收入同比增长145.0%。融创服务的美居服务收入同比增长151.2%。雅生活服务、正荣服务的生活服务类收入同比增速也同样保持高速增长，分别为130.8%、110.1%。

可以看出，目前物业服务企业在增值业务布局方面，更加倾向于注重布局贴近业主需求的家政服务、美居服务、居家生活等业务。除此之外，像社区传媒、社区空间运营等资源型的增值业务也保持了较高的收入增长。

图6: 2020年部分上市物企社区增值服务收入增速较快的业务类型

数据来源：公司公告

03 高毛利率促使社区增值服务发展为企业未来核心业务

物业管理行业属于劳动密集型行业，基础物业管理服务需投入大量的人力，人力成本剧增是物业服务企业面临的重要问题之一。而增值服务在一定程度上可以减少人员的投入，且其利润率普遍高于基础物业管理服务。

从上市物企披露的年报数据可以看出，23家上市物企的物业管理服务毛利率整体分布在12.1%-34.6%之间，均值为24.0%，而增值服务毛利率则在24.6%-56.4%之间，均值为37.9%。增值服务毛利率远高于物业管理服务毛利率。

图7:2020年部分上市物企物业管理服务和增值服务毛利率情况

数据来源：公司公告

物业服务企业开展社区增值服务具天然优势，可以贴近客户，抢占“最后一公里”市场。同时，相较于传统的基础物业管理服务以及非业主增值服务，社区增值服务在毛利率上具有明显优势，可创造的盈利空间更大，能有效提高物业服务企业的利润。从23家上市物企社区增值服务和非业主增值服务毛利率分布可以看出，社区增值服务毛利率分布在28.2%-67.3%之间，非业主增值服务毛利率则在20.1%-52.8%之间，除绿城服务和蓝光嘉宝服务之外，其他企业的社区增值服务毛利率均高于非业主增值服务毛利率。

图8:2020年部分上市物企社区增值服务和非业主增值服务毛利率分布

数据来源：公司公告

整体来看，上市物企中有10家企业社区增值服务毛利率超50%。其中彩生活毛利率达95.0%，是其整体毛利率（33.6%）的2.83倍，主要由于其经营模式与其他企业较有不同，主要通过平台进行经营，成本投入较少。银城生活服务、远洋服务社区增值服务毛利率分别为42.2%、62.3%，是其整体毛利率的2.50倍、2.46倍。多家企业社区增值服务毛利率超整体毛利率的1.5倍。

社区增值服务内容丰富，经营方式灵活，增长各异，但总体毛利率高，新的社区增值服务拓展成功可以在短期内迅速贡献增量利润，为企业带来更高的经济效益，逐渐成为企业未来发展的核心业务。

表2：部分上市物企2020年社区增值服务毛利率与整体毛利率对比情况

数据来源：公司公告

04总结

身处“规模经济”行业，物业服务企业终究会面临发展的“天花板”。在“破题”可持续增长的当下，社区增值服务成为不少物业服务企业的着眼点，而此次爆发的新冠肺炎疫情则加速了各大物业服务企业朝此方向挺进。同时，社区增值服务在政策上也受到明确支持，1月5日，住建部等十部委发文，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。总体而言，对物企来说社区增值服务前景广阔，是值得深入挖掘与发展的业务板块。

在业内人士看来，社区增值服务号称具有万亿级想象空间，物业服务企业在此方向上也探索已久，但就整个行业而言，该项业务在公司整体业务中的平均占比仍较低，何时真正迎来爆发期值得期待。

2021广州国际智慧物业博览会已正式启程

目前展位正在火热征订中

2021年8月5-7日，期待与您相聚广州！