4月26日晚间，富力物业服务集团（以下简称”富力物业”）在港交所提交了招股书。酝酿多年的富力物业业务板块终于启动上市。

近年来，物业管理行业纷纷站上风口。去年18家物业公司登陆资本市场，今年以来，国内已至少有16家物业公司奔赴在上市的路上。

不过，此次富力物业上市与很多房企分拆物业上市不同，是富力地产将物业业务出售给了关联方，以求实现上市。目前，富力物业由富力地产集团董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。

从地产集团剥离，“备战”上市由来已久

早有意在港交所上市的富力物业姗姗来迟。最早市场传出富力物业有上市打算是在2015年，如今港股上市物企数量已从六年前的两三家增至40家。

根据招股书披露，富力物业前身为天力物业，天力物业在富力地产成立三年后创立，至今也有约24年的历史，是一家老牌物业公司。

招股书显示，富力物业起源于广州，随后地域覆盖范围扩展至大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及中国其他一线、新一线和核心二线城市；目前，位于一线、新一线及二线城市的项目分别占其总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%。

富力物业业务增长主要得益于富力地产的支持。近三年来，其收入由2018年的18.23亿元增长19.0%至2019年的21.7亿元，2020年进一步增长19.7%至25.97亿元。利润方面，富力物业在2018年亏损1160万元，但此后利润由2019年的6380万元增长275.6%至2020年的2.4亿元。

富力物业与一些房企分拆物业上市不同，经历了一系列的资产腾挪，即富力地产将物业业务出售给关联方，以求实现上市。

从2019年起，富力地产就开始为物业上市进行准备。在从富力地产剥离之前，天力物业分别由富力地产及富力地产的全资附属公司拥有90%及10%股权（截至2019年12月10日）。

2019年12月，广州富星成立，李思廉、张力各拥有50%股权。广州富星也作为整合平台，开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。

成立不久后，广州富星于2019年12月先是从富力地产的附属公司收购了大同恒富、华信物业，又于2020年4月以3亿元向富力地产及富力地产公司收购了天力物业的100%股权。

对于出售天力物业股权，2020年4月9日，富力地产在公告中提到，当前物业管理业务对该集团整体利润贡献有限，凭借该等出售事项，可专注于其核心业务，亦能将出售事项所得款项用于核心业务。

彼时，广州富星旗下拥有三大物业公司，分别为天力物业、华信物业、恒富物业，其中天力物业又拥有9家子公司，均为100%控股。

李思廉和张力平分股权、共同控股

实际上，上述交易也仅仅是准备上市的开始，将物业业务装入香港公司，是赴港上市企业的惯常操作流程。

2021年2月9日，富力物业服务集团香港有限公司（简称“富力物业香港”）注册成立。从股权关系来看，富力物业通过富良环球间接持有富力物业服务香港。

2021年4月14日，富力物业服务香港向李思廉及张力收购广州富星的全部股权，总代价为3.1亿元。

上述交易事项完成后，据天眼查显示，4月14日，广州富星的实际控制人变更为“富力物业服务香港”。而张力和李思廉则退出股东的位置。

经历一系列的重组之后，富力物业上市前的公司架构也浮出水面。

招股书显示，李思廉通过贤丽、元雅及翠和公司，张力通过敏力、正旭及鸿泽公司将分别控制富力物业股东大会上30%以上的投票权，而且李思廉、张力均担任非执行董事。

对此，富力物业表示，李思廉、张力、贤丽、元雅、翠和、敏力、正旭及鸿泽构成一组控股股东。通过招股书内容显示，截至目前，富力物业分别由李思廉、 张力各持有46.48%的股份。

从富力物业的业务线来看，包括住宅物业管理服务及商业物业管理服务。截至2020年12月31日，富力物业服务集团签约管理660个物业项目，覆盖中国26个省、自治区、直辖市的共102个城市，签约总建筑面积约为1.05亿平方米。其中，住宅物业项目378个，签约总建筑面积约8830万平方米；商业物业项目282个，签约总建筑面积约1630万平方米。

2020年的疫情对于物业公司来说是一次考验，富力物业将其称为“加速提升年”。而2021年被富力物业定为“跨越发展年”，将借助资本市场的力量不断扩张多元化的服务版图。对于未来上市所得款项的用途，富力物业在招股书中表示，计划用于扩展增值服务，整合行业上下游供应链资源。

虽然，从股权上来看，目前富力物业并非富力地产的子公司，但在今年2月，富力地产发布了“获豁免持续关联交易物业服务框架协议”，内容涉及广州富星向富力地产提供各类物业管理及相关服务的内容。由此来看，未来富力地产仍将是富力物业业绩增长的重要支撑。

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