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世纪金源服务:赴港冲刺IPO ,大盘物业股值得期待
来源: | 作者:组委会 | 发布时间: 2021-01-21 | 44 次浏览 | 分享到:

2021年1月20日,世纪金源服务正式赴港冲刺IPO。依托母公司大盘项目开发优势,世纪金源服务将业务向横纵双向延伸,定位“大型物业综合服务的领航者”,并以大型综合性物业管理运营模式的规模效应与技术实力赋能,展现企业发展的独到优势,世纪金源服务成为以“大盘”为特色的物业股。

根据中物研协研究,大盘项目管理的协同和交互作用,产生规模效应,能够助推企业提高成本控制能力,大幅提升盈利能力。2019年世纪金源服务人均毛利和人均净利润分别为53,833元和28,910元,均约为同期百强企业数据的2倍。同时,2018年和2019年世纪金源服务的毛利率分别为32.1%和31.8%,高于同期TOP10企业均值。此外,世纪金源服务在2020物业服务企业综合实力测评中位列第18位,并荣膺2020住宅物业服务领先企业。

宏观经济市场回暖 供需增加

物业管理行业处于发展机遇期

2020年,新冠疫情贯穿全年,给我国乃至全球整个经济市场和各行各业带来明显冲击。我国国内第一季度市场多项指标下降,随着各地区各部门统筹疫情防控取得成效,我国宏观经济市场逐步回调,全年呈现逆势增长。根据国家统计局最新数据显示,2020年我国GDP增长2.3%,逆势跨越百万亿大关。房地产市场整体回暖,全年商品房销售面积和销售额分别同步增长2.6%和8.7%,全年销售表现超预期。城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%至43,834元,居民消费支出稳步恢复。

宏观经济市场、房地产市场的回暖和消费支出的稳步恢复,为物业管理行业营造良好的发展机遇。根据中物研协的资料,2019年我国物业管理行业管理面积和总收入分别达到310.0亿平方米和10512.0亿元,较2015年年复合增长率分别为12.5%和17.5%,并预计到2025年分别达到430亿平方米和超越2万亿元。同时,我国物业管理行业市场竞争激烈,集中度逐渐提升。2019年百强物业服务企业市场份额达29.2%,较2015年增加11.1个百分点,并预计行业集中度持续提升。

图 1 2015-2025E年中国物业管理行业总面积及收入

图 2 2015-2025E年百强物业服务企业在管总建筑面积和市场份额

此外,2020年末及2021年初,中央层面连出两则重磅支持性政策,物业管理行业处于良好的发展时期。资本市场对物业股日渐理性,也使得品质好、口碑佳的规模化企业成为物企市场竞争的核心优势。

政策频发,奠定行业可持续发展

基调企业喜迎发展利好

2020年12月中旬住建部联合六部门下发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》,鼓励物业服务企业广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据和其他人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台。2021年1月5日晚,住建部等十部门联合下发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励物业服务企业提升物业智慧管理服务水平,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。两则重磅性文件奠定物业管理行业发展基调,特别是十部门通知要求加快发展物业管理行业推动物业服务向高质量和多样化升级,同时完善物业价格定价机制,放宽物企提价空间,推进物业费趋于市场化的政策导向,明确鼓励叠加补贴推动物企加强智慧化建设及开展增值服务,推动物业服务企业向品质化和规模化方向发展。

受住建部等十部委利好政策的影响,物业股一扫2020年8月中旬板块集体下跌的阴霾,1月6日,除浦江中国外,另外41家上市物企股价大涨,涨幅超过10%的物业股达24家。42家上市物企的总市值已经达到了7181.6亿元人民币,较前一交易日增加了842.8亿元人民币,单日增长了13.3%。

同时,四川省率先发布《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》积极响应中央政策战略导向,预计全国其他地区有望陆续出台相关支持政策。

受益于利好政策,规模大、品牌优势强以及增值服务业务成熟的物业综合性服务企业将有望迎来新一轮的发展时机

资本市场趋于理性物业股分化格局

基本成型,品质和规模优势凸显

2020年,疫情将物业推向前台,物业管理行业的抗风险能力和成长潜力赢得资本市场的青睐,激发了物业管理行业的发展。截止到2021年1月20日,已有44家物业服务企业登陆资本市场,其中,2020年上市物企达到18家,为历年上市企业之最,2021伊始,便有2家物企登陆资本市场。此外,融信服务、禹佳生活、新希望服务和德信服务等企业蓄势待发,即将登陆资本市场。阳光城、迪马股份和越秀地产亦表示计划分拆物业上市。

物业服务企业上市热情高涨,数量增多的同时,跟踪物企上市的表现可以发现,物业管理板块分化格局已基本成型。品质好、口碑佳的规模化物企增长的空间广阔,具有较强市场竞争优势

同时,资本市场对规模较为偏爱。17日恒大物业召开军令状誓师大会,下达2021年每月新增拓展在管面积3000万平方米,以及每季度净利润较去年全年净利润的1/4增长50%以上的考核目标。18日,恒大物业股价即暴涨26.22%,收盘价15.50港元,总市值达1675.68亿港元,位列上市物企总市值第二。18日,合景悠活宣布拟收购雪松控股旗下物业板块,预计完成收购将助其跨入亿平方米管理规模的层级,当日股价涨幅高达9.65%。而截止到2020年6月30日,管理面积仅有636.6万平方米的宋都服务开市即破发,跌幅达36.0%。这在一定程度上佐证了物业股的增长逻辑是以规模为导向,资本市场更加青睐于业绩高、规模增长空间大、品质好、口碑佳和具有成长性的企业。

世纪金源服务契合政策和资本市场指向

综合性生活服务生态圈,想象空间大

在政策支持、资本市场看中物业管理行业发展的新时期,世纪金源服务依托母公司世纪金源集团的支持,获得多项标志性物业管理项目以多元化的业务组合,特别是世纪城项目的管理,为世纪金源服务带来了独特的大型综合物业服运营经验,社区与商业实体形成的综合性生活服务生态圈产生协同交互和规模效应,在企业增值服务、规模扩张、品质提升和增长性方面均有广阔的成长空间。综合来看,世纪金源服务的发展契合物业管理行业政策和资本市场的指向,主要表现在:

其一,住宅与商业实体交互协同,多元化增值服务发展可期

世纪金源服务是我国大型物业综合服务的领航者,拥有29年的综合物业管理服务经验和创新能力。同时,世纪金源服务拥有大盘物业管理的优势。截止到2020年9月30日,世纪金源服务管理了12个世纪城项目,在管面积约4440万平方米,平均在管面积约370万平方米,其中五个项目的在管面积超过400万平方米。同时,管理邻近该等项目的十个大型的世纪金源集团购物中心和一家奥特莱斯,总在管建筑面积约350万平方米。

根据招股书披露,世纪城项目通常是由一个大型购物中心相邻或相嵌,且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成,这一布局推动住宅与商业实体的交互并发展多元化的增值服务,形成综合性生活服务生态圈,在各地具有地标性意义。如,北京世纪金源购物中心和北京世纪城分别是中国最大的单体购物中心和北京最具影响力商圈之一。北京世纪城的在管总建筑面积超过240万平方米,有超过1.4万住户,是海淀区最大小区及北京最著名的大型小区之一。

世纪金源服务受益于多年大型物业综合服务的运营经验,以及社区与商业所形成的综合性生活服务生态圈所带来的的大量需求的集聚,推动住宅与商业的交互和协同,产生多元的增值服务。同时,再此过程中所产生的私域流量,成为企业精准布局多元化增值服务及提供高品质服务的基础和优势。根据中物研协,主要管理大盘项目的百强物业服务企业于2019年的社区增值服务平均收入较主要管理非大盘项目的物业服务企业高约190%。预计大盘所带来的业务协同、规模效应和多场景增值服务的开展,也将为世纪金源服务带来想象空间。

图 3 典型世纪城项目地理布局

来源:招股书

其二,外拓和多元化业态布局,规模化增长空间大

世纪金源服务具有母公司强有力的支持,同时借助大盘项目的积累的经验和口碑,不断获得第三项物业管理项目,企业业务拓展能力突出。截止到2020年9月30日,世纪金源服务拥有在管项目223个,在管面积639.5万平方米,合同管理面积740.9万平方米。其中,2018至2020年9月30日外拓项目在管面积占其总在管面积由9.0%增长至25.3%,辐射16个省48个城市,企业市场外拓能力增长显著。

图 4 世纪金源服务来源于外拓在管面积的占比

来源:招股书

同时,世纪金源服务不断丰富物业管理组合,敏锐把握市场机遇,管理项目由以住宅物业为主,向商业物业、学校和医院等公共建设管理以及城市服务等领域拓展。2018年、2019年以及2020年9月30日,其非住宅物业在管面积分别为221.8万平方米、369.3万平方米和728.6万平方米,非住宅物业在管面积占比也由2018年的4.7%增长至2020年9月的11.4%,非住宅物业增长显著。

图 5 世纪金源服务非住宅物业在管面积的占比

来源:招股书

其三,双品牌提升多元服务品质,拥有良好的口碑

凭借母公司世纪金源集团的品牌知名度以及多元化的服务布局,世纪金源服务逐渐建立起卓越的品牌形象,并依托近30年的多业态管理运营经验和创新能力,以及大盘项目管理的协同效应,提升物业服务的质量和运营效率,极大地满足业主的需求。目前,世纪金源服务构建了专注于基础物业管理服务和创新增值物业服务的“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌,共同树立了“世纪金源服务”的服务形象,并获得广泛的市场认可度,品牌知名度快速提升,在2019年业主满意度调研中得分达97.56分,根据中物研协,其满意度远高于同期百强物企的91.18分,为行业服务品质领先的企业。

其四,规模效应显现,企业具有较强的成长性

大盘管理项目能够为物业服务企业带来规模效应。根据中物研协,世纪金源服务单项目在管面积约为302,615平方米,高于同期百强物业服务企业的183,474平方米。得益于高效独特的大型综合性物业管理运营模式的规模效应与技术实力,以及大盘项目之间的联动和协同,世纪金源服务的拥有强大的成本控制能力和高盈利能力。招股书信息显示,2019年,世纪金源服务人均毛利和人均净利润分别为53,833元和28,910元,均高于同期百强物业服务企业的27,086元和15,862元。同时,2018年和2019年世纪金源服务的毛利率分别为32.1%和31.8%,高于同期TOP10物企毛利率均值的23.4%和22.2%。此外,根据中物研协数据,在2020年总部位于京津冀都市圈的百强物业服务企业中,按2019年的净利润计,世纪金源服务位列第二名。

历经疫情的冲击和洗礼,物业管理行业和企业艰难求生,化危为机,优质企业逆势增长。年终盘点,多家物企陆续公告业绩盈喜。政策利好也成为行业进一步增长的催化剂,助推行业的发展。利好政策频发,资本市场趋于理性背景下递表的世纪金源服务,借助大盘的运营模式的经验、管理规模的扩张、品质的提升和广阔的成长性空间,预计有望达成上市后的高速增长。后续发展,我们翘首以待。

来源:中物研协

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